アイコン 長崎市役所の萩原室長及び菊森会長様へ 長崎駅区画整理事業の件

長崎市は、九州新幹線長崎ルートの工事に向け、長崎駅一帯を区画整理事業しているが、片側4車線の駅構内にある不動産を、300メール以上離れた一方通行沿いの奥に換地して、違法な換地処分を行おうとしている。
当該不動産は、現在、ガソリンスタンドやレンタカーを業としている店舗が入居、こうした利便性を求められる事業地が、長崎市によって、車の往来もまばらな(北方の)一方通行沿いの奥に仮換地し、そこでガソリンスタンドやレンタカー会社を経営しても長崎市建設局都市計画部長崎駅周辺整備室の萩原室長は、経済的な不利益を一切被らないと断言している。
なんという経営感覚であろうか。田上市長率いる長崎市役所の経営感覚というものは、そういうものであろうか。
そんなところにガソリンスタンドを移転して、ガソリンスタンドやレンタカー会社の事業が成り立つというのである。
長崎市役所は、全く市民を馬鹿にした感覚しか持っていないようであるが、それとも長崎市民は、役所の言うことには何でも従えと言うのであろうか。

<福岡高裁判決/区画整理事業において、地権者に不利益な変更は違法と断罪>
福岡市でも同じような区画整理事業における換地問題が発生していた。案件は「筥崎区画整理事業の換地処分事件」である。
2011年(本年)2月8日、福岡高等裁判所は、福岡市の仮換地処分は違法であると断罪した。
裁判での最大の争点は、福岡市がした仮換地指定が「照応の原則」に違反するかという問題であった。
照応の原則とは、土地区画整理事業法において、従前地と換地がほぼ同じ条件でなければならないという大原則である。
本判決は、福岡市がした仮換地指定が、位置・地籍・利用状況において、照応の原則に反し、違法である認定した。
 
地権者が区画整理事業によって、もともと長方形であった土地を、一部に出っ張りのある不整形な形状の土地に変更され、生活環境を悪化させられるという問題提起の事件であった。
 
<国交省の区画整理事業の説明>
国交省の区画整理事業について、次の通り説明している。
土地区画整理事業とは
1、土地区画整理事業は、道路、公園、河川等の公共施設を整備・改善し、土地の区画を整え宅地の利用の増進を図る事業。
 
2、公共施設が不十分な区域では、地権者からその権利に応じて少しずつ土地を提供してもらい(減歩)、この土地を道路・公園などの公共用地が増える分に充てる他、その一部を売却し事業資金の一部に充てる事業制度。
(公共用地が増える分に充てるのが公共減歩、事業資金に充てるのが保留地減歩)
3、事業資金は、保留地処分金の他、公共側から支出される都市計画道路や公共施設等の整備費(用地費分を含む)に相当する資金から構成される。
これらの資金を財源に、公共施設の工事、宅地の整地、家屋の移転補償等が行われる。
 
4、地権者においては、土地区画整理事業後の宅地の面積は従前に比べ小さくなるものの、都市計画道路や公園等の公共施設が整備され、土地の区画が整うことにより、利用価値の高い宅地が得られる。

長崎区画整理 

<国交省の区画整理事業運用指針>
土地区画整理業の完了手続に係る運用のあり方
換地照応の原則
 換地計画において換地を定める場合においては、換地及び従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければならない(法第89条)。
<運用上の留意事項>
 換地計画の策定にあたっての留意事項
 法第89条でいう「照応」とは、換地及び従前の土地の位置、地積、土質、水利、利用状況及び環境等の諸事情を総合勘案して、指定された換地がその従前の土地と大体同一条件にあり、かつ、土地区画整理地区全域にわたるすべての換地が概ね公平に定められるべきことをいうものと解釈されている。さらに、指定された換地が、位置、地積その他個々的な点において従前の土地と必ずしも符号しない場合であっても、当該換地指定処分が直ちに違法とされるものではなく、それが、諸事情を総合的に考察してみてもなお、従前の土地と著しく条件が異なり、または、格別合理的な根拠なくして、近隣の権利者と比較して甚だしく不利益な取り扱いを受けたという場合でないかぎり、違法ではないと解されている。
 なお、照応の原則の各要素の判断にあたっては、以下のことに留意すべきである。
1、<位 置>
 土地区画整理事業は、土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更を行う事業であり、換地をすべての従前の宅地と同一の場所に定めることは困難である。従って、位置については、宅地の性格、利用状況、周辺の土地との関係等から妥当な位置を決めることが望ましい。なお、何ら合理的な理由もなく飛換地を定めることは、照応の原則に反することになるので留意すべきである。
2、<地 積>
 宅地の利用増進が著しいことにより減歩率が高くなったとしても、宅地の評価が適正に行われている限り、減歩率が高いことのみをもって照応の原則に反することになるものではないが、減歩率が高くなった結果、換地が過小宅地となるような場合には、過小宅地に配慮した換地を行うことも考えられる。
3、<土質・水利>
 土質・水利は、従前地と全く同一でなくても、従前地と同様の利用状況が確保できるものであれば、必ずしも照応の原則に反するものではない。
4、<利用状況>
 利用状況については、従前の宅地の利用状況を確保できるか否かにより判断するものであるが、権利者の主観的な事情や将来の利用計画等については考慮する必要はない。
5、<環 境>
 環境とは、日照、通風、騒音、公害等をいうが、これらについて照応を判断する場合、土地区画整理事業によるものか否か、例えば日照が悪くなったことが事業そのものに起因するか否かによって判断すべきである。
 
以上が、国交省が作成した「区画整理事業運用指針」である。
今一度、各審議員及び菊森会長・萩原室長・田上市長は、雑念を捨て、素直に気持ちで上記の国交省指針や判決を読み・理解し、事業を執行してもらいたい。
[ 2011年9月20日 ]
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