１月からの相続税改正とアパート経営
＜来年1月の相続税改正＞
最高税率アップと基礎控除減額
平成27年1月から、6億円超で最高税率が55％に引き上げられるほか、基礎控除もこれまでの＜５０００万円＋１０００万円×法定相続人数＞から減額され、＜３,０００万円 ＋ ６００万円 × 法定相続人数＞となる。
基礎控除の定額分は現在の5,000万円から3,000万円に、
相続人数に比例した分は１人1,000万円から600万円にそれぞれ引き下げられる。
相続人が１人の場合の控除額は6,000万円から3,600万円となり、資産4,000万円でも新たに課税される。
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現行と改正の相続税税率
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課税標準
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現行税率
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改正税率
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1,000万円以下部分
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10%
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10%
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3,000万円以下
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15%
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15%
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5,000万円以下
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20%
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20%
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１億円以下
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30%
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30%
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２億円以下
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40%
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40%
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３億円以下
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40%
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45%
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６億円以下
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50%
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50%
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６億円超
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50%
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55%
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現金を不動産に変えると相続税評価額が下がる。
富裕層を主な対象としてきた相続税は対象者の裾野が広がり、課税額も増えるため、節税対策としてアパート経営やマンション購入の動きが活発化している。
節税で貸家経営に動くのは、これまで資産２億円超の富裕層だったが、来年以降「立地次第で１億円クラスの人でも可能性がある」と指摘。貸家着工は年１万5,000戸強増え、2013年比では4.5％の押し上げ効果があると試算されている。
富裕層を主な対象としてきた相続税は対象者の裾野が広がり、課税額も増えるため、節税対策としてアパート経営やマンション購入の動きが活発化している。
節税で貸家経営に動くのは、これまで資産２億円超の富裕層だったが、来年以降「立地次第で１億円クラスの人でも可能性がある」と指摘。貸家着工は年１万5,000戸強増え、2013年比では4.5％の押し上げ効果があると試算されている。
＜アパート経営＞
資産を現金の形で保有するよりも「住宅を購入して賃貸すれば、財産評価を下げることが可能になり、相続税を減らすことができる」と指摘する。課税に際し更地は時価の８割程度の路線価で評価され、賃貸住宅を建てると借地権の発生で評価額はさらに６割程度まで減額。また、建物は時価の約４割の固定資産税評価が適用され、賃貸していれば、さらにその７割程度で評価されるという。
資産を現金の形で保有するよりも「住宅を購入して賃貸すれば、財産評価を下げることが可能になり、相続税を減らすことができる」と指摘する。課税に際し更地は時価の８割程度の路線価で評価され、賃貸住宅を建てると借地権の発生で評価額はさらに６割程度まで減額。また、建物は時価の約４割の固定資産税評価が適用され、賃貸していれば、さらにその７割程度で評価されるという。
＜相続税立て替えビジネス＞
大和ハウス工業はグループ会社の日本住宅流通を通じて、最大３億円の相続税立て替え融資を昨年11月から開始。相続税を払えない人を対象に融資し、後で、不動産売却で資金回収を図るか、不動産を買い取る。
三井不動産リアルティも９月から、最大で１億円の相続税つなぎ融資を始めている。
以上、
大和ハウス工業はグループ会社の日本住宅流通を通じて、最大３億円の相続税立て替え融資を昨年11月から開始。相続税を払えない人を対象に融資し、後で、不動産売却で資金回収を図るか、不動産を買い取る。
三井不動産リアルティも９月から、最大で１億円の相続税つなぎ融資を始めている。
以上、
アパート経営は一時的に相続税対策にはなるが、将来の入居率次第では大きな負債を抱え込んでしまう可能性もある。人口減で空き家の増加、飽和状態の貸家(アパート・賃貸マンション等)数、少子化進行による需給バランスの悪化、家賃の引き下げなど。
賃貸物件の建築場所が将来にわたりニーズの高ければ、問題はなさそうだが、そういう場所は極一部に限られている。
賃貸物件の建築場所が将来にわたりニーズの高ければ、問題はなさそうだが、そういう場所は極一部に限られている。
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貸家(貸家・アパート・賃貸マンション)着工戸数／国交省数値
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２０１２年
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２０１３年
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２０１４年
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対前年
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対前年
|
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対前年
|
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月
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戸数
|
同月比
|
戸数
|
同月比
|
戸数
|
同月比
|
|
1
|
24,256
|
1.1
|
24,649
|
1.6
|
29,953
|
21.5
|
|
2
|
22,798
|
9.4
|
22,257
|
-2.4
|
27,744
|
24.7
|
|
3
|
23,468
|
7.8
|
25,986
|
10.7
|
28,925
|
11.3
|
|
4
|
25,823
|
16.5
|
27,842
|
7.8
|
31,177
|
12.0
|
|
5
|
23,853
|
15.3
|
26,614
|
11.6
|
27,434
|
3.1
|
|
6
|
26,976
|
3.3
|
30,504
|
13.1
|
31,057
|
1.8
|
|
上半期
|
147,174
|
8.6
|
157,852
|
7.2
|
176,290
|
11.6
|
|
7
|
25,982
|
-14.7
|
31,012
|
19.4
|
28,623
|
-7.7
|
|
8
|
27,616
|
-2.7
|
29,548
|
7.0
|
28,435
|
-3.8
|
|
9
|
26,253
|
35.4
|
31,892
|
21.5
|
|
|
|
10
|
33,939
|
48.2
|
35,059
|
3.3
|
|
|
|
11
|
30,106
|
23.2
|
35,266
|
17.1
|
|
|
|
12
|
27,451
|
11.2
|
35,634
|
29.8
|
|
|
|
下半期
|
171,347
|
14.0
|
198,411
|
15.7
|
|
|
|
年計
|
318,521
|
11.4
|
356,263
|
11.8%
|
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[ 2014年10月30日 ]
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