東京・池袋の中国人街の一角に不動産仲介業ベストワンの支店がある。店内にお客の姿はほとんど見当たらないのに従業員の中国語が飛び交う。メッセージ・通話アプリのウィーチャットなどを使い、遠く離れた中国や台湾、香港の顧客に日本の物件を仲介しているのだ。
中国大陸担当の営業主任、宋志燕氏は「今は現金払いのお客さんしか相手にしない」と話す。取引高が過去半年で３倍に増えるなど過熱化してきたための対応策だという。「ローンだと手続きに時間がかかるし、銀行から承認が下りない場合もある。時間は無駄にできない」。

山の手など都心のマンション価格がリーマンショック前のミニバブル期を上回るほど高騰している。これに一役買っているのは五輪人気などで値上がりを期待する中国人など海外富裕層だ。円安で割安感があることも関係している。

狂乱地価を招いた80年代後半のバブルと07年ごろのミニバブルを経て、首都圏マンション価格は安倍政権下の異次元金融緩和で再び上昇に転じ始めた。

不動産経済研究所の調査では、中でも東京都区部は１－４月の平均発売価格が6,222万円と直前ピークの07年の6,120万円を上回り、バブル崩壊直後の92年以来の高さだ。

野村不動産アーバンネット経営企画室長の津賀健司氏は、80年代のバブル期と異なる高級マンションの購入層として「中国や東南アジアを中心とした投資家」を挙げる。「自国不動産は高くなりすぎて投資利回りが低下したのに対し、日本は利回りが高いし円安で安く買える」ためで、「青山、麻布、六本木」が東京買いの御三家という。

それでもロンドンの３分の１
モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券の大室友良アナリストは、中国や台湾など訪日観光客が都内のマンションを購入する動きに注目し「マンションは隠れたインバウンドビジネスだ」と語る。新宿や六本木などのエリアで外国人の購入比率が２割程度に達しているマンションもあるとみている。
中国人向け不動産仲介のアイラボ（横浜市）の文元貴弘専務は「中国人の購入意欲は高く、大きな成長が見込める分野だ」と話す。
マンション価格の高騰が目立つ東京だが、世界の主要都市に比べると実は割安。日本不動産研究所によると高級マンション価格はロンドンの３分の１以下、香港の半分以下だ。米調査会社デモグラフィアのリポートによると所得などと比べた住宅価格の高さを示すアフォーダビリティ指数は、欧・米・アジアの主要９カ国・地域の中で香港が17と最も高く、日本は4.4で６番目。

総合不動産サービスのジョーンズラングラサール・キャピタルマーケット事業部長の水野明彦氏は、東京以上に「シンガポールや香港が異常に高い」と話す。両者とも「土地が少ないのに経済規模が大きい」のが理由という。野村総合研究所の谷山智彦上級研究員は、「東京のように新築マンションが建ち続ける都市は世界で少ない。海外で住宅価格が上がる理由は住宅のストックや供給の不足が理由だ」と説明する。

投資利回り
都内で働く中国遼寧省出身のリン・フアン氏（35）は、円安で安く買えるとみて、港区新橋近くのマンションを投資目的で約2,500万円で取得した。賃貸収入で５％の利回りを見込んでおり、２％程度の北京の倍以上を期待している。「中国ではあり得ない利回りだ」と述べた。
米調査会社リアル・キャピタル・アナリティクスによると、賃貸収入を住宅価格で割った投資利回り（キャップレート）で、東京は4.94％（４月）と過去６年で最低水準になったとはいえ、香港の2.6％やニューヨークの3.9％よりも高く、相対的に投資妙味がある。

年収倍率
不動産情報の東京カンテイ市場調査部の高橋雅之主任研究員は、都内で新築マンションを買っているのは年収1,000万円台の大企業の従業員や株高 で利益を得た人々のほか外国人投資家と見ており、中でも外国人は「東京五輪に向けて値上がりするとの期待感で買っている」という。もはや「平均年収400万～600万円の人が買うのは無理だ」と話す。
同社の調査では、年収の何倍で住宅を買えるかを示す年収倍率は東京で10倍を超える可能性があるという。高橋氏は「10倍超えはバブル期とミニバブル期しかない」と話す。

積極的な金融緩和や財政出動を柱とするアベノミクスは、雇用・所得環境を向上させたが、株や不動産など資産価格の上昇ほど顕著ではない。安倍政権が発足した12年末以来、日経平均 は97％上昇。15年の３大都市圏公示地価は住宅地（前年比0.4％上昇）、商業地（同1.8％上昇）とも２年連続で上昇した。
一方、物価を加味した実質賃金 の前年比伸び率は12年12月の▲1.9％に対し、今年５月は▲0.1％。
高橋氏は「デベロッパーは富裕層を意識して湾岸や都心部に絞って供給する傾向がある」と話す。不動産経済研によると14年の首都圏発売戸数に占める都区部のシェアは46.3％と、リーマンショック時の08年を10ポイント強上回った。
「郊外型は少なくなり、庶民にとって選択肢は狭まっている」と、同研究所の松田忠司主任研究員は指摘する。
以上、ブルームバーグ

東京・南青山で、表参道駅から徒歩４分。三菱地所レジデンスが開発する「ザ・パークハウスグラン南青山」は、販売する２０戸の価格が１億５０００万〜７億７０００万円という超高級物件だ。６月１２日から応募を受け付けたところ１０倍近い申し込みがあり、締め切り当日に完売している。

　ＪＲ目黒駅から徒歩１分の場所で建設されているのは、東京建物が販売する「ブリリアタワーズ目黒」。２棟９４０戸のうち６６１戸を分譲する。１億円台以上が中心だが、４億円台という最上階の物件への反響が大きく、現金購入を検討している割合が５〜６割に上るという。
　
中国人たちの爆買いと資産家たちの相続税対策による買い付けが不動産価格・分譲マンション価格の上昇をもたらしているようだ。ただ、バブル当時もそうであったように、知名度の高い地名で買いが入り、地名が変われば売れないケースも出てくる。
 

 

東京の分譲マンションの着工状況
	２０１３年		２０１４年		２０１５年
月	戸数	前年比	戸数	前年比	戸数	前年比
1	3,759	7.5	5,643	50.1	3,932	-30.3
2	4,182	-4.2	2,639	-36.9	5,168	95.8
3	3,622	-1.2	2,502	-30.9	2,527	1.0
4	3,607	-9.2	1,894	-47.5	4,285	126.2
5	4,323	2.2	3,266	-24.5	3,910	19.7
6	2,883	-6.5	2,827	-1.9
1～6	22,376	#REF!	18,771	-16.1%
7	2,762	-37.3	2,544	-7.9	0
8	4,274	11.6	3,577	-16.3	0
9	4,109	19.1	4,050	-1.4	0
10	2,488	-29.7	4,870	95.7	0
11	2,827	-24.2	2,803	-0.8	0
12	3,159	-6.2	3,029	-4.1	0	１～５月
計	41,995	-7.0	39,644	-5.6	19,822	24.3%

１～5月の2013と2015比較は1.7％増

 

「ザ・パークハウスグラン南青山」