アイコン 20東京五輪控え 東京不動産バブル再来 大規模再開発目白押し

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三井不動産と三菱地所、住友不動産の大手不動産3社は、都心の大型再開発で高層ビル建設が続く中、資金の借入残高が過去最大に達している。
日本銀行のマイナス金利政策で一段と進んだ低金利が、大型プロジェクトを支えており、東京都は丸の内や日本橋など再開発で10兆円の経済効果を見込まれている。
3社の16年3月期(前期)有利子負債は、いずれもバブル期の1980年代後半から90年代始めを上回り、過去最高だった。
三井不動産は2兆2262億円、三菱地所は2兆2910億円、住友不動産は3兆1589億円に達している。負債が増えているにもかかわらず、3社とも支払い利息は減少しており、低金利で金利負担が減っている。

政府は5月、国家戦略特区の規制緩和を活用し都内で新たに6つの大型再開発に関する計画を発表。都は、承認済みの22件と合わせた計28プロジェクトの経済波及効果を約10兆円と見込むとの試算を打ち出した。
東京駅前の超高層の国際金融・ビジネス交流拠点や国際観光拠点、虎ノ門地区での外国人向け住宅やインターナショナルスクールなどの生活環境整備が盛り込まれている。

<背景>
大型再開発が続く背景は、低金利かつ資金調達がやりやすく、不動産価格は今後も上昇が見込まれることから、不動産業界は事業拡大の方針をたてている。
政府が、再開発を後押しする効果も出ている。特区は、国として持続的に発展できるための基礎固めのインフラ整備。規制面で後押しされることで、強いエリアはより強くなると指摘されている。
以上、ブルームバーグ参照

下記は東京・港区だけの現在進行中の再開発もしくは計画。大規模再開発が目白押しとなっている。この勢いは20東京五輪を控え続いている。今後、人口減少が続く日本にあり、人口は地方から大都市に集中するという。中でも東京は2030年代までは減ることはないだろう。
マイナス金利ともなれば、本来、住宅バブルが発生するのが定説、定説を覆すほど消費者の住宅購入意欲は失しているのか、所得中間層の没落から中間層の下層化が進んでいるのか。

大企業のリストラは、豊富な自己資本を抱えながら、事業再編と称して躊躇なく行われており、そのターゲットは、一番金がかかる年齢層である40歳以上がターゲットになっている。こうした利益のみしか追求しないアメリカ型企業の増加により、勤労者(=国民)の間で社会不安を生じさせている。これでは、住宅着工数の増加は低次元の幅での往来となる。黙りこくる国民に対する無策・田吾作。
 国家戦略特区は、経済浮揚には効果があるが、一方で田舎都市の過疎化促進政策でもある。

 

東京ビジネス区と主要都市のビジネス区の動向
 
空き室率
平均家賃/坪
 
15/4
16/4
15/4
16/4
東京BiZ地区
5.34
4.23
17,257
18,061
千代田区
4.37
3.57
18,772
19,484
中央区
6.15
4.07
16,066
16,584
港区
6.57
5.48
17,571
18,524
新宿区
4.69
4.23
14,660
15,480
渋谷区
3.27
2.25
18,756
20,168
大阪
8.77
6.51
11,139
11,095
名古屋
7.09
7.10
10,764
10,770
札幌
6.67
4.61
8,161
8,192
仙台
10.93
9.45
9,087
9,009
横浜
7.95
6.37
10,436
10,674
福岡
7.55
6.00
9,203
9,214
・出典:三鬼商事
・一般に空室率が8%を切るとなかなかニーズに応じた事務所が見つけられなくなるという。
 

 

東京・港区の再開発超高層建物の計画物件
名称
高さ
竣工予
状況
品川シーズンテラス
155.3
32
2015.2
竣工済
グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー
113.0
30
2015.6
竣工済
グローバルフロントタワー
119.5
34
2016.1
竣工済
住友不動産六本木三丁目東地区プロジェクト オフィス
230.8
40
2016.5
建設中
住友不動産六本木三丁目東地区プロジェクト レジデンス
109.1
27
2016.5
建設中
赤坂一丁目地区第一種市街地再開発事業
205.1
38
2017.8
建設中
南青山3丁目プロジェクト
102.6
18
2017.1
建設中
パークコート赤坂檜町ザ タワー
166.2
44
2018.2
建設中
港区南青山二丁目計画
105.0
26
2018.2
建設中
浜松町二丁目4地区 A街区A-3棟
約200
42
2018.3
解体中
パークコート浜離宮ザ タワー
139.9
37
2018.3
建設中
芝公園1丁目ビル計画
129.0
22
2018.3
建設中
白金二丁目計画
109.5
28
2018.3
建設中
高輪一丁目共同建替計画
147.1
37
2018.4
計画
TGMM芝浦プロジェクト A棟
169.0
32
2018.6
建設中
ニッセイ浜松町クレアタワー
156.0
29
2018.8
建設中
はとバス港南ビル・港南一丁目市街地住宅の共同建替事業
114.4
26
2019.2
計画
六本木一丁目計画
102.9
29
2019.3
解体中
虎の門病院整備事業
99.7
19
2019.3
解体中
虎ノ門2-10計画(ホテルオークラ東京本館建替)
195.0
38
2019.6
解体中
虎ノ門トラストシティ ワールドゲート
180.0
36
2019.7
解体中
虎ノ門一丁目地区第一種市街地再開発事業
約185
36
2019.12
計画
虎ノ門駅前地区第一種市街地再開発事業
120.0
23
2020.3
計画
虎ノ門二丁目地区第一種市街地再開発事業 業務棟
約179
36
2022
計画
TGMM芝浦プロジェクト B棟
約180
36
2019
建設中
白金一丁目東部北地区第一種市街地再開発事業
156.0
44
2020.3
計画
竹芝地区開発計画建築計画(業務棟)
210.0
39
2020.5
解体中
竹芝ウォーターフロント開発事業
約120
2020
計画
浜松町二丁目4地区 A街区A-1棟
約200
42
2026
計画
 
<住友不動産六本木三丁目東地区プロジェクト 高さ230メートルのオフィス棟>
住友不動産六本木三丁目東地区プロジェクト 高さ230メートルのオフィス棟

 

[ 2016年5月23日 ]
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