2015年の住宅業界 着工戸数は賃貸住宅しだいか
昨年の住宅着工戸数は、4月の消費税増税の駆け込み需要により昨年2月まで増加していた。しかし、その後の住宅着工戸数はマイナスに転じ、特に昨年7月からは2桁マイナスが今年1月まで続いている。図1参照。
<消費税増税だけではない駆け込み需要>
今年1月相続税の実質増税が始まった。そのため、昨年6月まで投資用の賃貸住宅の着工戸数が大幅に伸びていた。こうした相続税対策用の駆け込み需要は、2012年の9月より増加に転じ2013年2月を除き21ヶ月間増加し続けた。
当然、投資用マンションの建築コストもこの間高騰しており、投資家たちは営業マンの誘いに我先に建築してきたと思われる。しかし、それも昨年6月まででピークアウト、建築工事期間の関係から減少に転じ今年1月まで7ヶ月間連続してマイナスを記録している。
図3に見られるように、賃貸住宅の除いた場合、昨年2月から今年1月までの12ヶ月間2桁マイナスが続いている。
<いつまで住宅着工戸数のマイナスは続くのか>
それではいつまでマイナス成長が続くのかは、賃貸住宅しだいということになる。
しかし、これまで多くの賃貸住宅が建築されてきたことから、しかも建築コストも高くリーマン前のように新旧の家賃差が大きく開くことになる。新入居物件へ入居した空物件の価格は下がり、こうした空物件への入居が平行的に進み、新入居物件の充足は遅れ、利回り効果は遅れると思われる。
当然、家賃保証会社を噛ませていることから、投資家の懐は問題とならないが、そうした実質的なマイナス状況は、新規投資を抑制する方に働く。
少子化、大都市への若者集中、相続税問題終了、建築コストの上昇などに影響されようが、現在は、需給バランスの調整期に入っているものと見られる。
注文住宅の下落は、11ヶ月連続して2桁マイナスが続いている。2014年は図4のとおり前年比で2割マイナスとなっている。
戸建に対するニーズの減少は、分譲戸建にも見られ、2013年までは増加したものの2014年は前年比8%下落している。これまで主にパワービルダーによる住宅一次所得者
向けに低価格住宅が増加してきたが、1月も10%減と9ヶ月連続マイナスで歯止めはかかっていない。
ならば、分譲マンションはどうかといえば、分譲マンション着工戸数の過半を占める首都圏しだいとなっている。
首都圏に、分譲マンションの火が付けば、近畿圏やほかの大都市にも波及してくるが、建築コストの値上がりから、販売価格が高騰しており、戸当たりの平方m数を減らすなど対策を講じているものの、勢いに弾みがつかない状態が昨年から続いている。
しかし、昨年の3~8月までは、例年より大幅に少なかったことから、今年は増加に転じるものと思われる。その勢いが続くかどうかは、所得増と景気指数による気分的な好況気分に委ねられるが、所得も含め国内の景気指数が伸び悩めば、その限りではない。
1月の販売在庫数は5,564戸(不動産研究所)と12月の6,042戸(不動産研究所)より減少している。
以上、
住宅着工戸数は、税増や建築コスト増にさいなまれ、販売不振の中、販売価格だけが一人歩きする現象が続いており、景気が回復基調を鮮明にしない限り、住宅着工戸数の回復も期待できないと思われる。
住宅着工戸数月別推移
|
||||||
全 国
|
2013年
|
2014年
|
2015年
|
|||
|
|
対前年
|
|
対前年
|
|
対前年
|
|
戸数
|
同月比
|
戸数
|
同月比
|
戸数
|
同月比
|
1
|
69,289
|
5.0
|
77,843
|
12.3
|
67,713
|
-13.00%
|
2
|
68,969
|
3.0
|
69,689
|
1.0
|
?
|
?
|
3
|
71,456
|
7.3
|
69,411
|
-2.9
|
?
|
?
|
4
|
77,894
|
5.8
|
75,286
|
-3.3
|
?
|
?
|
5
|
79,751
|
14.5
|
67,791
|
-15.0
|
?
|
?
|
6
|
83,704
|
15.3
|
75,757
|
-9.5
|
?
|
?
|
1~6
|
451,063
|
8.6%
|
435,777
|
-3.4%
|
|
|
7
|
84,801
|
12.4
|
72,880
|
-14.1
|
|
|
8
|
84,343
|
8.8
|
73,771
|
-12.5
|
|
|
9
|
88,539
|
19.4
|
75,882
|
-14.3
|
|
|
10
|
90,226
|
7.1
|
79,171
|
-12.3
|
|
|
11
|
91,475
|
14.1
|
78,364
|
-14.3
|
|
|
12
|
89,578
|
18.0
|
76,416
|
-14.7
|
|
|
7~12
|
528,962
|
13.0%
|
456,484
|
-13.8%
|
|
|
計
|
980,025
|
11.0%
|
892,261
|
-9.0%
|
|
|
賃貸住宅着工戸数(賃貸マンション・アパート・貸家)
|
||||||
|
2010年
|
2011年
|
2012年
|
2013年
|
2014年
|
2015年
|
1
|
27,040
|
23,989
|
24,256
|
24,649
|
29,953
|
26,856
|
2
|
21,671
|
20,840
|
22,798
|
22,257
|
27,744
|
|
3
|
24,055
|
21,763
|
23,468
|
25,986
|
28,925
|
|
4
|
24,425
|
22,158
|
25,823
|
27,842
|
31,177
|
|
5
|
21,759
|
20,669
|
23,853
|
26,614
|
27,434
|
|
6
|
24,871
|
26,023
|
26,976
|
30,504
|
31,057
|
|
7
|
25,673
|
30,464
|
25,982
|
31,012
|
28,623
|
|
8
|
25,892
|
28,372
|
27,616
|
29,548
|
28,435
|
|
9
|
23,696
|
19,395
|
26,253
|
31,892
|
30,082
|
|
10
|
25,140
|
22,904
|
33,939
|
35,059
|
33,628
|
|
11
|
26,703
|
24,446
|
30,106
|
35,266
|
32,655
|
|
12
|
27,115
|
24,680
|
27,451
|
35,634
|
23,725
|
|
年間
|
298,040
|
285,703
|
318,521
|
356,263
|
302,279
|
|
平均
|
24,837
|
23,809
|
26,543
|
29,689
|
25,190
|
|
|
|
-4.1%
|
11.5%
|
11.8%
|
-15.2%
|
|
賃貸住宅を除く 住宅着工戸数月別推移
|
|||||
全 国
|
2013年
|
2014年
|
前年比
|
2015年
|
前年比
|
1
|
44,640
|
47,890
|
7.3%
|
40,857
|
-14.7%
|
2
|
46,712
|
41,945
|
-10.2%
|
|
|
3
|
45,470
|
40,486
|
-11.0%
|
|
|
4
|
50,052
|
44,109
|
-11.9%
|
|
|
5
|
53,137
|
40,357
|
-24.1%
|
|
|
6
|
53,200
|
44,700
|
-16.0%
|
|
|
1~6
|
293,211
|
259,487
|
-11.5%
|
|
|
7
|
53,789
|
44,257
|
-17.7%
|
|
|
8
|
54,795
|
45,336
|
-17.3%
|
|
|
9
|
56,647
|
45,800
|
-19.1%
|
|
|
10
|
55,167
|
45,543
|
-17.4%
|
|
|
11
|
56,209
|
45,709
|
-18.7%
|
|
|
12
|
53,944
|
43,938
|
-18.5%
|
|
|
7~12
|
330,551
|
270,583
|
-18.1%
|
|
|
計
|
623,762
|
530,070
|
-15.0%
|
|
|
住宅着工戸数 種類別年間推移表
|
|||||
年
|
注文住宅
|
賃貸物件
|
分譲M
|
分譲戸建
|
合計
|
2010
|
305,195
|
298,040
|
90,597
|
110,358
|
813,216
|
2011
|
305,626
|
285,703
|
116,755
|
116,798
|
834,117
|
2012
|
311,589
|
318,521
|
123,154
|
122,590
|
882,797
|
2013
|
354,772
|
356,263
|
127,599
|
134,888
|
980,025
|
2014
|
285,270
|
362,191
|
110,475
|
125,421
|
892,261
|
|
1,562,452
|
1,620,718
|
568,580
|
610,055
|
4,402,416
|
平均
|
312,490
|
324,144
|
113,716
|
122,011
|
880,483
|
・合計には官舎や社宅が含まれている。数値は国交省
|
分譲マンション3ヶ年月別推移
|
||||||
|
2013年
|
2014年
|
2015年
|
|||
|
|
対前年
|
|
対前年
|
|
対前年
|
|
戸数
|
同月比
|
戸数
|
同月比
|
戸数
|
同月比
|
1
|
10,067
|
-1.0
|
11,941
|
18.6
|
10,377
|
-13.1
|
2
|
13,043
|
15.9
|
8,674
|
-33.5
|
|
|
3
|
9,576
|
-8.3
|
8,290
|
-13.4
|
|
|
4
|
10,718
|
-22.0
|
8,902
|
-16.9
|
|
|
5
|
12,893
|
33.1
|
7,307
|
-43.3
|
|
|
6
|
10,274
|
46.0
|
7,754
|
-24.5
|
|
|
1~6
|
66,571
|
6.8
|
52,868
|
-20.6
|
|
|
7
|
10,320
|
4.0
|
9,011
|
-12.7
|
|
|
8
|
10,929
|
6.0
|
10,188
|
-6.8
|
|
|
9
|
12,497
|
35.6
|
9,949
|
-20.4
|
|
|
10
|
8,509
|
-17.7
|
10,495
|
23.3
|
|
|
11
|
9,037
|
-14.6
|
9,255
|
2.4
|
|
|
12
|
9,736
|
-7.4
|
8,709
|
-10.5
|
|
|
7~12
|
61,028
|
0.3
|
57,607
|
-5.7
|
|
|
年計
|
127,599
|
3.6%
|
110,475
|
-13.5
|
|
|
首都圏の分譲マンション着工戸数推移
|
|||||
|
2011
|
2012
|
2013
|
2014
|
|
月
|
戸数
|
戸数
|
戸数
|
戸数
|
前年比
|
1
|
6,411
|
5,275
|
5,972
|
7,910
|
32.5
|
2
|
5,454
|
6,950
|
7,410
|
5,676
|
-23.4
|
3
|
4,918
|
4,853
|
4,746
|
3,507
|
-26.1
|
4
|
6,770
|
7,194
|
5,860
|
3,098
|
-47.1
|
5
|
7,393
|
6,383
|
8,552
|
3,742
|
-56.2
|
6
|
5,581
|
4,288
|
4,983
|
4,532
|
-9.1
|
7
|
5,322
|
6,576
|
4,517
|
4,697
|
4.0
|
8
|
7,190
|
6,027
|
6,201
|
4,940
|
-20.3
|
9
|
4,509
|
5,186
|
6,295
|
6,023
|
-4.3
|
10
|
3,933
|
5,437
|
3,839
|
7,102
|
85.0
|
11
|
6,630
|
6,371
|
4,788
|
4,632
|
-3.3
|
12
|
4,784
|
6,004
|
4,884
|
5,087
|
4.2
|
年計
|
68,895
|
70,544
|
68,047
|
60,946
|
-10.5%
|
前年比
|
34.1%
|
2.4%
|
-3.5%
|
-10.5%
|
|
・2015年1月は前年同月比18.8%減の6,423戸
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