来年（２０１７年）１月の相続税課税強化を前に、個人の節税対策としてアパートなど賃貸物件の建設が急増している。

平成２０年の調査では、今後とも少子高齢化が進み、人口減少社会が現実のものとなりつつある中、総住宅数が総世帯数を上回り、空き家の増加が続いている。
空き家率（総住宅数に占める空き家の割合）は、昭和３８年以降でみると、一貫して上昇を続け、平成１０年（１９９８年）に初めて１割を超え、１１．５％（５７６万戸)となり、平成２０年には１３．１％(７５７万戸)と増加の一途を辿っている。その空き家の内訳は、流通が見込まれる賃貸や売却用の住宅が５９．１％(４４８万戸)で、全体の約６０％を占めている。
今後、地方だけでなく都市部でも供給過剰が進み、入居者が集まらないことが懸念される。いくら低金利であっても投資回収期間はフル稼働で１０年～２０年、耐用年数は２０年～３５年程度、フル稼働的なければ、投資回収期間はさらに長引くものとなる。それも低金利が続くという前提である。
 

　■広がる相続税の課税範囲
　　平成２５年度の新設住宅着工戸数は、前年度比１０．６％増の約９８万７千戸で、うち賃貸物件は１５．３％増の約３７万戸。持ち家などは消費税増税の駆け込み需要の反動による減少でマイナスが続くが、賃貸物件は５月まで１５ヶ月連続のプラス。当面この基調が続くとみられる。
　背景にあるのは、相続税の節税対策。来年１月から基礎控除額が４割、引き下げられて課税範囲が広がる。
相続税の対象となるのは、現在の死亡対象者数約５万人（年間）から１．５～２倍に増えるとみられている。ただ、遺産が土地に建てられた賃貸住宅だと、入居者の借地権などが資産評価から差し引かれ、相続税の評価額が大きく下がる。
賃貸物件の建設が都市部を中心に急増しているのはこのためだが、政府による課税強化だけではなく景気対策の一面も見え隠れする。
資産活用住宅業者は、相続税対策セミナーを相次いで開催。金融機関が賃貸物件の経営を資産運用の一環として顧客に勧めることも多く、積水ハウスでは、紹介された顧客が２～６月で前年同期比１０％増となった。みずほ総合研究所の推計では節税対策で、年間に約１千人が１５室程度の平均的な賃貸物件を着工、年間で約１万５千戸の押し上げ効果がある。

　■金融機関に影響
　だが、人口減少もあって需要は減少傾向であることだけは間違いない。昨年の２５年度の賃貸物件の新設着工戸数実績は約３７万戸だが、みずほ総研の試算では潜在的な需要は約３０万戸、２６年度で約２９万戸、２７年度で２８万戸にすぎない。
　空室率は、過疎化の進む地方だけでなく、都心でも新築物件の供給過多で増える傾向にある。入居者が集まらなければ建設資金を融資した金融機関の経営も揺らぎかねない。
　
日本賃貸住宅管理協会の担当者は「賃貸経営は立地条件を吟味するだけでなく、外国人や高齢者も積極的に受け入れるなどの工夫が必要」と節税対策のみに的を絞った賃貸物件の急増に警鐘を鳴らしている。
参照：報道記事、総務省、国交省

 

＜資料１、人口減少＞

 

＜資料２、年別 賃貸住宅着工戸数と就業者数の推移＞