3大都市圏の商業地4年連続上昇 地方中核都市も上昇
国交省が20日発表した2016年基準地価(都道府県地価調査、7月1日時点)によると、三大都市圏の商業地の前年比上昇率は2.9%と15年の2.3%を上回る伸び率となった。
安倍政権下の2013年以降、上昇が年々加速している。
東京、大阪、名古屋の三大都市圏は、地価上昇が続き、商業地が4年連続、住宅地は3年連続で値上がりした。
1月の日本銀行のマイナス金利政策で金融機関の不動産融資に弾みがつき、投資意欲が高まった。
(不動産融資しか融資先がない状況下で主要中核都市の不動産市場はバブル化しているが、いずれバブルは崩壊する。金融機関も同じことは繰り返さないだろう。国民から不動産ファンドが資金を集めて開発に当たってもおり、当バブルが崩壊してもその打撃は国民に消化されることになる。その頂点はまだ先の20東京五輪)
住宅地は、前年と同じ0.4%上昇。住宅地が4割以上の地点で、商業地が7割強で上昇している。
商業地は、札幌、仙台、広島、福岡の地方主要4都市の平均が6.7%と大幅上昇となっている。
平成28年都道府県地価調査
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全国主要都市
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1
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大阪市
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8.0
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2
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仙台市
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7.6
|
3
|
札幌市
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7.3
|
4
|
福岡市
|
7.3
|
5
|
京都市
|
6.5
|
6
|
武蔵野市
|
6.3
|
7
|
立山市
|
6.2
|
8
|
金沢市
|
5.7
|
9
|
名古屋市
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5.3
|
10
|
那覇市
|
5.1
|
11
|
東京都区部
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4.9
|
12
|
広島市
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3.9
|
13
|
神戸市
|
3.6
|
14
|
川崎市
|
2.8
|
15
|
横浜市
|
2.5
|
16
|
さいたま市
|
2.4
|
17
|
千葉市
|
1.2
|
18
|
岡山市
|
1.1
|
19
|
静岡市
|
1.0
|
20
|
堺市
|
0.8
|
21
|
相模原市
|
0.6
|
22
|
熊本市
|
0.3
|
23
|
浜松市
|
0.1
|
24
|
北九州市
|
-0.4
|
25
|
新潟市
|
-0.6
|
政令都市(20)+東京都区部+α(武・立・金・那)
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同省によると、過去1年の三大都市圏の商業地の上昇率は前半(15年7月~12月)の1.7%から、マイナス金利政策が導入された後半(16年1月~6月)には2.0%に加速した。
日銀の統計によると、6月末の不動産業向け貸出金残高は前年比6.7%増の68兆3206億円で、過去のバブル期を上回り1970年の統計開始以来最大となっている。
金融緩和の地価への影響について、ローン金利の低下や企業の資金調達環境の改善などが、一定のプラスに影響しているとしている。
三菱地所社長は、緩やかな景気回復基調が続く中、地価の回復が持続していると感じているとみている。
一方、地価上昇の加速で今後の不動産市況には懐疑的な見方も出てきている。
みずほ証券関係者は、不動産価格は、実態以上に上がった結果、既にピークは過ぎたと指摘している。割高感から投資を控える動きが散見され、基準地価に先立ち公表された16年第2四半期地価動向報告では、東京圏で虎ノ門や渋谷、表参道など5地区で上昇率が縮小、横浜市元町など2地区が上昇から横ばいに転じている。
以上、
実需がどうかということだろう。
すでに首都圏の分譲マンションは、販売価格が高くなり過ぎ、契約率も着工戸数も下向きになっている。ただ、地方によって異なる。
一方、商業ビルは、今後大規模再開発で供給を受けるオフィスの空き室状況を見ると、長期にわたりタイト状態が続き、それも深刻になっている。連れて、賃料も上昇しているが、最近は既存ビルの上昇も目立ってきている。実需が旺盛に続いており、企業業績が良い証ともいえる。
また、増え続ける訪日客にホテルが不足しており、ホテル業界の不動産需要も旺盛となっている。
こうしたことから見れば、地方も含め大都市の商業地は、オフィスもホテルも需要が根強く、今後ともオフィスビルやホテルも建ち続けることになる。
商業地は今後とも上昇する。大きなマイナス材料が出てこない限りだが・・・。
中核都市への1極集中は少子化が進むほど進む。
東京ビジネス街の空き室状況/三鬼商事
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平均
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新築
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既存
|
平均賃料
|
2015年8月
|
4.72
|
41.17
|
4.18
|
17,490
|
2015年9月
|
4.53
|
38.26
|
4.03
|
17,594
|
2015年10月
|
4.46
|
39.75
|
3.88
|
17,612
|
2015年11月
|
4.19
|
28.41
|
3.72
|
17,637
|
2015年12月
|
4.03
|
27.84
|
3.58
|
17,692
|
2016年1月
|
4.01
|
27.24
|
3.58
|
17,790
|
2016年2月
|
4.04
|
23.17
|
3.80
|
17,904
|
2016年3月
|
4.34
|
29.40
|
3.78
|
17,973
|
2016年4月
|
4.23
|
23.34
|
3.80
|
18,061
|
2016年5月
|
4.05
|
18.67
|
3.66
|
18,107
|
2016年6月
|
4.07
|
18.82
|
3.67
|
18,179
|
2016年7月
|
3.94
|
16.08
|
3.61
|
18,271
|
2016年8月
|
3.90
|
16.58
|
3.55
|
18,322
|
前月比
|
-0.04
|
0.50
|
-0.06
|
51
|
前年比
|
-0.82
|
-24.59
|
-0.63
|
832
|
・ビジネス街区:千代田・中央・港・新宿・渋谷の各区。平均賃料は坪当たり。新築は完成後1年間。
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