米国全土の商業用不動産の平均オフィス稼働率は８０％前後、２０％前後が空いている。借入金利も上昇しており、新規借り入れができず、すでにデフォルト、デフォルト状態の不動産会社も多くなってきている。

ＮＹのマンハッタンでも空き室率が１５％（２３年１２月）を記録しており、新コロナの後遺症であるホームワークの継続により完全に需給バランスが崩れている。ＩＴスタートアップ企業が多く所在するサンフランシスコのオフィスの多くも、スポンサー的存在だったシリコンバレー銀行の破綻（２０２３年３月）で事務所を追われ、多くのオフィスが空いている。ツイッター（現Ｘ）社でも賃借面積を大幅に縮小している。

※１ウォン＝０．１１２８円／０．０００７ドル・・・２０２４年２月２８日現在

（米国では賃貸住宅・賃貸マンションの入居価格はまだ上昇しており、米国の就業者数が過去最大級を続けており、賃貸住宅物件のニーズは高い。）

もともと不動産会社が発行する社債金利は高い上、最近の金利高で所有者は逆ザヤが発生しているものと見られる。こうした社債は投資ファンドも大量に購入しており、

日本のあおぞら銀行も米商業用不動産会社への大量貸付に、利益予想が大幅悪化に修正、２月１日の株価は大きく落ちた。

＜韓国金融機関と米商業用不動産との関係＞
海外不動産投資で韓国金融会社の損失が懸念される金額が最近までで推定２兆ウォン（約２,２６３億円）を超えることが分かった。
個人まで投資できる海外不動産公募ファンドに入っている金額も２兆３,０００億ウォンで、このうち今年満期を迎える金額は９,０００億ウォンと集計された。

２２日、金融監督院「海外不動産代替投資現況」によると、昨年９月末基準で金融会社の海外不動産代替投資残額は５６兆４,０００億ウォンとなっている。
保険会社が３１兆９,０００億ウォン、構成率５６．６％で最も多く、
銀行が１０兆１,０００億ウォン・１７．９％、
証券会社が８兆４,０００億ウォン・１４．９％
その他が６兆ウォン・１０．６％の順だった。

韓国金融会社全体では、北米地域の不動産に投資した金額は３４兆５,０００億ウォンで、海外不動産投資額の６１．１％を占め、
欧州域は計１０兆８,０００億ウォン・１９．２％の投資割合となっている。

投資金額全体のうち、事業場がどこか把握可能な単一事業場に入っている金額は３５兆８０００億ウォンだった。
このうち期限利益喪失（ＥＯＤ）となった金額は２兆３１００億ウォン（２８ヶ所）で全体投資金額の６．４６％。

ＥＯＤは先順位債権者に利子または元金を支払えない、あるいは資産価値下落によってＬＴＶ（担保認定比率）条件に達しない事業場を意味する。

状況によって損失を懸念した金融会社が満期前に投資金を回収できる状態。
金融監督院が把握した結果、ＥＯＤ事業場は昨年９月以降３ヶ所増えて損失懸念投資額も２兆４,６００億ウォンまで増えた。

複数の不動産事業場やブラインドファンド、ファンド・オブ・ファンズ（再間接ファンド）に投資して事業場がどこか把握しにくいところに入っている金額も２０兆５,０００億ウォンにのぼった。
損失推定額まで考慮すれば損害額は、さらに上積みされる。

金融監督院のキム・ビョンチル副院長補は「ブラインドファンドに投資された金額まで含めて全体投資金額全体の５．９％程度が評価損失を記録している」とした。
以上、

米国の商業用不動産会社は、調達資金の金利高と社債償還などにより危機に瀕している。そうした社債を組み込んだ投資ファンド証券を購入している多くの投資家が大きな損失を発生させる可能性もある。
不動産会社の債券は各種債券や証券に複合的かつ複雑に絡み合っており、大火に至る可能性もある。脱出には、米国の各種経済指数が落ち、金利がいくらかでも下がれば、商業用不動産開発会社も息を吹き返そうが、肝心の空き室率問題は解決されず、爆弾を抱えたままになる。