アイコン 賃貸住宅着工戸数 2016年をピークに需給バランス崩れる/内閣府

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国内の賃貸住宅の新規着工戸数が急増し、世帯数の増減などを加味した潜在需要を2016年以降上回り、供給過剰となる可能性が高いことが、内閣府のリポートで分かったと報道されている。

利用者のニーズに合わない狭小住戸も多いと指摘しており、相続税の節税対策を背景にした賃貸住宅の「建設バブル」の発生に警鐘を鳴らしている。
(現実は業者の話術により、金持ちや小銭持ちたちが、住宅賃貸物件を借金して投資したり、購入したりしている)

<住宅着工戸数を牽引しているのは投資用1Rマンション>
国内の住宅建設は、2014年4月の消費税率8%への引き上げで急減したが、16年以降急速に持ち直している。
11月の新設着工戸数は8.5万戸と増税前の駆け込み需要があった3年前並みの水準となっている。牽引しているのは賃貸住宅。

日銀のマイナス金利政策を受けた低金利で、建設資金が調達しやすくなる中、2015年1月の相続税増税後の節税対策として賃貸アパートなどを建設する個人が増加している。
2016年1~11月の累計着工戸数は38.4万戸と15年1年分(37.8万戸)を上回り、08年以来の多さとなっている。

<潜在需要者は減り続ける>
内閣府は、今回、老朽住宅の更新や世帯数の増減などを考慮した賃貸住宅の潜在需要を試算した。
すると、2014~15年は各40万戸前後と実際の着工戸数を上回ったが、少子高齢化の進展で2016年以降の潜在需要は35万戸程度で推移するため、着工戸数が潜在需要を上回り続ける可能性があるという。

 また、面積別では、「61平方メートル以上」より、「30平方メートル以下」の住宅が急増していると分析。
今後、増加が見込まれる高齢者は広い賃貸住宅のニーズが高く、1Rマンションなど狭小住宅の増加は「家賃下落で貸家オーナーに打撃を与える可能性がある」(内閣府担当者)と見ている。

<豊島区は狭小のIRマンションに特別税を課税>
 一方、東京都豊島区は2004年6月から、30平方メートル未満の住戸を建設する場合、建築主1戸につき50万円を課税する「ワンルームマンション税」を導入している。
リポートは、2012~15年の間、豊島区以外の東京都区部では、狭小住戸が5割以上増加したが、豊島区ではやや減少していることも紹介したうえで、「入居者のニーズに合わせた供給を促す経済政策を工夫すべきだ」と主張している。
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<改正相続税>
死亡した人から不動産や現預金、株式などを譲り受ける際にかかる税金。
2015年1月から、富裕層への増税策として、
▽課税対象の遺産額から差し引ける「基礎控除」を従来の5000万円から3000万円に引き下げ
▽相続する人数に応じた控除額を1人当たり1000万円から600万円に引き下げ
▽最高税率を50%から55%に引き上げ
などを実施した。
相続する土地や建物の評価額は、国交省が公表する公示地価や路線価、建築費などから算定する。
更地より賃貸住宅を建てた方が評価額が下がり、納税額を減らせる。
国税庁によると、15年の課税対象者は前年比8割増の約10.3万人に増えたという。

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以上、毎日新聞参照

消費税により低迷する住宅着工戸数を増加させるため、消費税増税前からの国の画策で相続税の改正を打ち出し、アパートや投資用マンションの着工が大幅増加するように仕込んだもの。
超低金利下の大金融緩和では、金融機関は資金を抱えても企業の設備投資は、リーマン・ショック前の好景気に潤沢に自己資金を確保、製造業は以前の超円高に悲鳴を上げて海外へ工場を移転させてしまい、企業は設備投資も更新需要の範囲でしか国内では行わず、企業の借り手はなく、金融機関は不動産開発へ金融緩和資金を向わさせるしかなかった。
対ドル円は105円あまりで日本製も海外で価格競争力を持つとされるが、超円安になっても少子高齢化の進行(=市場縮小)が保証されている日本へ、工場回帰することはなく、国内工場は更新需要に徹したものとなっている。
企業経済の好調を受けても、設備投資の大幅な改善は見込めないものになっている。
企業経済は好調で、利益を蓄えた豊富な内部留保金は、株主のご機嫌取りのための自社株買いに使用するも、社員たちの給与増には結び付けず、一方で、税金増や実質年金支給額を減らし、医療費や介護費用などの自己負担割合を増加させるなど、消費低迷に繋がる政策ばかりを実施、消費低迷により、経済成長率も物価も上がらず、今の糞詰まった日本になっている。

安倍首相自らが、財界に従業員の報酬を上げてくれと直々にお願いし、財界も企業に社員の報酬を上げてくれとお願いするなど、昔とは180度様変わりとなっている。
 それでも上がらぬ従業員たちの報酬、共稼ぎ世帯が急増しているものの、家計支出は減少し続けている。消費はGDPの6割を占める。

  当、JC-NETでは、賃貸住宅物件は、すでに場所によっては需給バランスが崩れ、値下がりしていると警鐘した記事を何回も掲載している。

 
住宅着工戸数
総着工戸数と賃貸戸数
前年比伸び率
 
総戸数
賃貸
賃貸除く
賃貸率
賃貸
総数
賃貸除
10
813,126
298,040
515,086
36.7%
 
 
 
11
834,117
285,703
548,414
34.3%
-4.1%
2.6%
6.5%
12
882,797
318,521
564,276
36.1%
11.5%
5.8%
2.9%
13
980,025
356,263
623,762
36.4%
11.8%
11.0%
10.5%
14
892,261
353,438
538,823
39.6%
-0.8%
-9.0%
-13.6%
15
909,299
378,718
530,581
41.6%
7.2%
1.9%
-1.5%
16
889,299
384,068
505,231
43.2%
11.3%
6.7%
3.3%
・2016年は11月までの数値、前年比較同
 

[ 2017年1月26日 ]
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