分譲マンションはピークアウトか 東京は9月から急減
<アベノミクスとマンション高騰が相殺>
安倍政権下の異次元金融緩和で活況だったマンション販売は曲がり角を迎え、ピークアウトしたとの見方が浮上している。
低金利効果は、価格上昇に打ち消され、サラリーマン向け物件の販売が落ち込んだ。株高による資産効果で好調だった「億ション」販売も年初来の株安の逆風を受けている。
不動産経済研究所によると、2015年の首都圏マンション発売戸数は前年比▲9.9%減の4万449戸と2年連続のマイナスとなり、09年以来の低水準だった。
昨年12月の契約率は64.8%と売れ行きの好不調の目安となる7割を下回り、昨年で最低。販売在庫は6431戸に積み上がり、10年1月以来、5年ぶりの高水準だった。
一方、1億円以上の億ションの発売戸数は1688戸と前年比86%増加した。
安倍政権の下で住宅ローン金利は、一段と低下しマンション販売は好調だったが、価格も上昇。同研究所調べでは15年の平均価格は前年比9.1%上昇の5518万円と3年連続アップした。
また、日経平均株価は、政権発足以降、昨年末までに86%上昇し、その資産効果が億ション購入の原動力となった。年明け以降は22日までに11%下落している。
富士通総研は、マンション市場の落ち込みの背景について「ローン金利は十分下がっているものの、賃金が物件価格の上昇に追い付かなかった」と分析している。「需要はピークアウトした」とし、「新たに住宅需要が出てくるには値下がりしないといけない」との見方を示した。
<億ション変調>
不動産経済研の調べでは、昨年の最高額は三井不動産レジデンシャルが発売した「パークコート赤坂檜町ザ・タワー」の15億円。
新築の高額マンション価格としては92年の24億円台以来の高さだという。東京建物の「ブリリアタワーズ目黒」は平均価格が1億1434万円で、1億円以上の365戸を含む661戸が昨年11月に完売した。
しかし、高級マンションの賃貸や売買を手掛けるハウジング・ジャパンは、「億ションの市場はここにきて停滞気味になっている。年始から株価が下がり、富裕層は様子見ムードになっているようだ」と話しているという。
新築のショールーム来場者数や契約者数は低調で、1月に入ってからは億ションは売れていないようだという。
また、「株価は下がっているものの、企業業績など全体の景気はそれほど悪くない」とし、富裕層は様子見していると分析している。「株価が落ち着いてまた戻ってきたら、高額マンションはまた活性化される」と期待している。
みずほ証券のエコノミストは、「個人消費が弱り、輸出がちょっと陰っているので、住宅分野も弱いとなるとそれは日銀にとって無視できない逆風。日銀の強気の景気シナリオには逆風となる」と話している。
以上、ブルームバーグ参照
指摘のとおり、東京都における分譲マンションの着工戸数も9月から急速に減速している。
ただ、首都圏の11月を見た場合、東京以外の物件で手ごろな価格帯の着工戸数は健在のようだ。
不動産研究所によると、年間供給戸数は▲9.9%減の4万449戸、価格上昇の影響で2年連続の減少となっている(着工と販売はタイムラグがある)。
また、平均価格は9.1%UPの5,518万円、バブル当時の1991年(5,900万円)以来の高値となっている。
現実、建設労働者の減少から建設の外注労務費が高騰しているが、建築資材は下がっているものの、日本の特殊事情で高止まりしているようだ。建設労務費も上がり過ぎており、建物が建たなくなったら、自ずと下がるものだが、なかなか下がらない。営業利益率からしても開き直ったゼネコンの力が、事業主より強くなり過ぎている可能性もある。
首都圏の分譲マンション
|
|||||||
|
2012年
|
2013年
|
2014年
|
2015年
|
|||
|
|
|
対前年
|
|
対前年
|
|
対前年
|
|
戸数
|
戸数
|
同月比
|
戸数
|
同月比
|
戸数
|
同月比
|
1
|
5,275
|
5,972
|
13.2
|
7,910
|
32.5
|
6,423
|
-18.8
|
2
|
6,950
|
7,410
|
6.6
|
5,676
|
-23.4
|
7,324
|
29.0
|
3
|
4,853
|
4,746
|
-2.2
|
3,507
|
-26.1
|
3,506
|
0.0
|
4
|
7,194
|
5,860
|
-18.5
|
3,098
|
-47.1
|
6,986
|
125.5
|
5
|
6,383
|
8,552
|
34.0
|
3,742
|
-56.2
|
6,469
|
72.9
|
6
|
4,288
|
4,983
|
16.2
|
4,532
|
-9.1
|
7,225
|
59.4
|
7
|
6,576
|
4,517
|
-31.3
|
4,697
|
4.0
|
3,580
|
-23.8
|
8
|
6,027
|
6,201
|
2.9
|
4,940
|
-20.3
|
5,593
|
13.2
|
9
|
5,186
|
6,295
|
21.4
|
6,023
|
-4.3
|
3,602
|
-40.2
|
10
|
5,437
|
3,839
|
-29.4
|
7,102
|
85.0
|
3,721
|
-47.6
|
11
|
6,371
|
4,788
|
-24.8
|
4,632
|
-3.3
|
5,024
|
8.5
|
12
|
6,004
|
4,884
|
-18.7
|
5,087
|
4.2
|
|
|
合計
|
70,544
|
68,047
|
-3.6
|
60,946
|
-10.5
|
59,453
|
6.4
|
東京都 分譲マンション着工戸数/ 前比=前年同月比
|
||||||||
|
2011年
|
2012年
|
2013年
|
2014年
|
2015年
|
|||
月
|
戸数
|
戸数
|
戸数
|
前比
|
戸数
|
前比
|
戸数
|
前比
|
1
|
4,031
|
3,497
|
3,759
|
7.5
|
5,643
|
50.1
|
3,932
|
-30.3
|
2
|
3,741
|
4,365
|
4,182
|
-4.2
|
2,639
|
-36.9
|
5,168
|
95.8
|
3
|
2,540
|
3,666
|
3,622
|
-1.2
|
2,502
|
-30.9
|
2,527
|
1.0
|
4
|
4,887
|
3,972
|
3,607
|
-9.2
|
1,894
|
-47.5
|
4,285
|
126.2
|
5
|
3,482
|
4,229
|
4,323
|
2.2
|
3,266
|
-24.5
|
3,910
|
19.7
|
6
|
3,445
|
3,085
|
2,883
|
-6.5
|
2,827
|
-1.9
|
5,041
|
78.3
|
7
|
3,496
|
4,402
|
2,762
|
-37.3
|
2,544
|
-7.9
|
2,543
|
0
|
8
|
5,668
|
3,830
|
4,274
|
11.6
|
3,577
|
-16.3
|
3,571
|
-0.2
|
9
|
2,427
|
3,450
|
4,109
|
19.1
|
4,050
|
-1.4
|
2,470
|
-39.0
|
10
|
2,193
|
3,538
|
2,488
|
-29.7
|
4,870
|
95.7
|
2,629
|
-46.0
|
11
|
2,986
|
3,729
|
2,827
|
-24.2
|
2,803
|
-0.8
|
2,293
|
-18.2
|
12
|
2,753
|
3,368
|
3,159
|
-6.2
|
3,029
|
-4.1
|
11月まで
|
|
計
|
41,649
|
45,131
|
41,995
|
-7.0
|
39,644
|
-5.6
|
38,369
|
4.8%
|
コメントをどうぞ