アイコン 中国のオフィス投資利回りは逆ザヤ 値上がり待つも限界か バブル崩壊への道

中国の不動産は何年もの間、同国経済を牽引し投資家の本命だった。今は、中国投資でよく知られる面々が縮小に動いている。オフィスや商業施設の利回りは逆ザヤ、上昇率も急低下している。

  個人総資産が294億ドルでアジア№1の大富豪として知られる香港の李嘉誠氏は昨年9月以来、上海や広州のオフィスや商業施設のプロジェクトを売却してき た。息子で実業家の李沢楷氏は4月、北京のショッピングエリア、三里屯の複合施設を9億2800万米ドル(約950億円)で売却した。
 北京と上海に限定して不動産を開発するSOHO中国は、上海の2つの商業ビルプロジェクトを2月に計52億3000万元(約860億円)で売却した。
 不動産投資会社MGIパシフィックのマネジングディレクター、コリン・ボガー氏は不動産プロジェクト売却の動きについて、「現在のところ本当に賢明な選択のように思われる」と述べているという。
中国の不動産市場は、同国の他の経済部門と同じく軟化している。

エコノミストは供給過剰に警鐘を鳴らし、デベロッパーは小都市の住宅価格を引き下げている。供給過剰は増幅し、多くの不動産会社が信用引き締め、リターン低下、住宅需要の減退や競争激化に直面している。中国の新築住宅価格、3月の上昇率は7.32%と3ヶ月連続して減速している。

 不動産コンサルタント会社のザヴィルズ中国によると、上海では3月、A級オフィス1平方メートル当たりの平均販売価格が6万元(1元は16.40円)に達した。1年前より1.4%高く、2010年3月以来では65%の大上昇だが、上昇率は急低下している。しかも、この間、賃料の上昇はそれほど急速ではない。
米不動産コンサルタントのクッシュマン・アンド・ウェイクフィールドによると、北京と上海では商業ビル 投資の年間リターン(税引き前)が1年前を下回っている。08年の水準と比べると、北京の物件は大幅に低く、上海はわずかに高い程度だ。
 クッシュマンの資本市場部門担当者は「賃貸物件のリターンがあまりに低いため、投資家はこの部門や地域の投資選択肢を見直している」と述べた。
 
米不動産コンサル、ジョーンズ・ラング・ラサールによると、1~3月期(第1四半期)の中国商業不動産市場への投資は、前年同期比▲18%減少した。57%減少した2012年10~12月期(第4四半期)以降で最大の減少となった。
 公式統計によると、1~3月の住宅販売額は▲7.7%減の1兆1,100億元だった。
 当然、現況を押し目買いの好機とみる投資家もいる。香港の未公開株(PE)ファンド、基匯資本(ゴー・キャピタル・パートナーズ)の幹部は「すばらしい機会がある」と述べた。ゴー・キャピタルは、李沢楷氏が今月売却した複合施設プロジェクト「北京盈科中心(パシフィック・センチュリー・プレイス)」を購入した。

 売り手はこれまで、売却のタイミングに恵まれてきた。李嘉誠氏のハチソンは04年に開発した上海の40階建てオフィスビル「世紀商貿広場(ザ・セ ンター)」を、08年6月に香港の投資会社アジア・パシフィック・ランド(APL)に49億元で売却した。
APLが11年3月に売却したときの金額は44 億元だったが、人民元の上昇で損失を埋め合わせられたと、当時の事情に詳しい複数の人物は述べた。
 
SOHO中国も買値より高い金額で売却している。11年に計40億7000万元で購入していた2つのプロジェクトを、今年2月に52億3000万元で売却した。同社がビル全体を売却するのは珍しい。以前はユニットの売却が中心だった。
 SOHO中国の張欣・最高経営責任者(CEO)によれば、より厚い利幅を海外に求める不動産デベロッパーが増えている。張氏は今月の会合で、中国 での資金調達コストの高さを強調。北京や上海のプロジェクトでは、賃貸によるリターンがわずか5%なのに対して銀行融資の金利が7%のため、「私は2%損している」と述べた。

 一方、マンハッタンでは、賃貸のリターン5%に対し、資金調達コストは2%にすぎないという。張氏は昨年、ブラジル勢と組み、個人的にマンハッタンのゼネラル・モーターズ(GM)ビルディングの株式を取得した。
 先月のインタビューでは、SOHO中国が既に計220億元のキャッシュを用意して市場の調整を待っていると語り、「昨年夏に信用逼迫の一陣を見た」と述べた。「それが悪化し、流動性が枯渇していくのを既に感じている」という。

 昨年10月、李嘉誠氏はハチンンと長江実業を通じ、上海の31階建てオフィスビル「東方匯経中心(オリエンタル・フィナンシャル・センター)」を、約11億6000万米ドルで交通銀行と中国光大控股(チャイナ・エバーブライト・グループ)に売却した。その1ヶ月前には、広州のショッピングモール「大都会広場(メトロポリタン・プラザ)」を30億香港ドルで売却するとしていた。

 価格が天井を付けたとの見方ばかりではない。
ゴー・キャピタルの幹部は、北京盈科中心の購入価格9億2800万米ドルについて、1平方メートル当たりでは3万4000元を切ると述べた。「この価格ではあの場所でほかに物件は見つからない」とし、同社は「価値を引き出すのが得意」だと付け加えた。
以上、AFP参照

0430_05.jpg
オフィス物件の平均リターン=投資利回り
中国の資金調達コスト7%

[ 2014年4月30日 ]
モバイル
モバイル向けURL http://n-seikei.jp/mobile/
スポンサード リンク

コメント

関連記事

  • この記事を見た人は以下も見ています
  •  
  • 同じカテゴリーの記事です。
  •   


PICK UP

↑トップへ

サイト内検索