アイコン 2020年分譲マンション危機説/東京五輪終了後

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2020年の東京五輪・パラリンピック開催にわく東京。急ピッチで進む都心の開発整備で分譲マンションの建設も活況をみせている。
 そこに水を差すように、最近一部で話題になっているのが、「マンション2020年問題」だ。これは五輪フィーバーが終わった2020年以降の人口減少と高齢化で、マンションの管理・修繕が行き届かず価格が暴落するというもの。

 その発端は、東京都住宅政策審議会が9月3日に出した『東京におけるマンション施策の新たな展開について(答申)』。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/

この答申の中で、維持・管理や修繕が適切に行われず、居住環境はもとより、周辺にも悪影響を与える“管理不全マンション”が増えることが懸念されている。

この問題自体は今に始まったことではなく、以前からマンション管理に無関心な区分所有者が多いことは指摘され、広く認識されてきた。
 マンション管理が適切に実施されていかなければ、いずれ住んでいるマンションが老朽化しても修繕もままならず、スラム化して資産価値がゼロになる危険がある。

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適正な修繕に必要なマンションの“貯金”=修繕積立金
 そのカギを握るのが「修繕積立金」。修繕積立金とは、マンションの経年劣化による部分的な補修や大規模修繕に備える大切な費用になる。

 「修繕積立金を毎月きちんと払っているから、うちのマンションは大丈夫」と考える人が少なくない。
だが、実際に大規模修繕工事が必要な頃になって、資金不足だと初めて知る区分所有者は多い。そもそも大規模修繕工事にいくらかかるのかさえ知らず、修繕積立金を払っていることで安心してしまいがちだからだ。

 まず、新築マンションでは、大規模修繕工事がどういう内容であることも把握していない区分所有者がほとんどだろう。また区分所有者で結成しなければならない「管理組合」のことでさえ、任意の参加で自治会と混同していたり、ほかの住人と関わり合いたくないという人が多かったりすると、管理不全マンションへまっしぐらとなる。

 「だから管理会社に任せているんじゃないの?」という人は大きな誤解をしている。
 実は、修繕積立金を工事代金として払う場合でも管理組合の承認がなければ勝手に動かせないから、管理組合が管理費や修繕積立金の会計をきちんとチェックしていなければ、管理会社は提案するばかりで何もできない。

<大規模修繕工事>
マンションの建物、設備の老朽化や取り換えが必要な工事。約12年ごとに、屋上防水や鉄部塗装、外壁タイルの補修、廊下や非常階段等のリニューアルなど、老朽した共用設備の修理、取り換えなど、長期修繕計画のもとに実施する共用部分の工事を含む。
また、2回目、3回目で内容が若干異なることもあり、マンションの傷み具合や規模などで工事費用は大きく異なる。

<マンション管理組合>
 分譲マンションを購入すると、区分所有者となる。マンション全体の維持・管理者となるのが、区分所有者で構成する管理組合。

<管理会社>
 管理組合が管理業務を委託した業者。管理組合をサポートしてくれて頼れる一面もあるが、ときに管理組合と利益が反するため、会計のチェックは管理組合が厳しくしておく必要がある。金銭トラブルも多い。
 とはいえ、修繕積立金が足りないからといって、適切なタイミングで十分な修繕を実施しなければ、建物の老朽化は早くすすみ、当然、資産価値も落ちていく。
以上、報道など

老朽化マンションは、建替も検討する必要があるが、改築に当たり容積率が大幅に増加する地域は除き、ほぼ現行の容積率と変わらない地のマンションの改築負担は重い。
解体費用と新築費用などが必要となり、それに耐えるだけの積立金を蓄えているマンションは皆無だろう。容積率が増加しない限り、少々のお金を支払っても建て替えてそのまま入居するには厳しく、区分所有の土地の代金も都心でない限り、それほどの価値にもならず、解体費用などに消えていく。建物の寿命は手入れをしていても最大50~60年と見て、老朽化マンション居住者や中古マンションの取得者などは、その後を検討しておく必要がある。

 

[ 2015年11月 2日 ]
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