再開発を規制し需給バランスを崩して２８回にわたる不動産対策を行った前文政権時代、の５年間で倍になった不動産価格。しかし、新コロナ事態下の米国発の物価高騰、米国の金融引き締め政策に、為替安を生じ、さらに物価高騰、新コロナで内需が低迷する中、相次ぐ金利引き上げに不動産市場は急速に冷え込んでいるという。
不動産に対する貸出規制と建設資材の高騰により、今年上半期の住宅取引が急減したことという。

７月２９日、韓国の国土交通部が公表した今年上半期の統計資料では、

全国の住宅売買量は計３１万２６０で、昨年同期の５５万９３２３件に比し▲４４．５5%減。
うち首都圏では１２万３８３１件で、昨年上半期より▲５５．５%減少した。特にソウルは３万４９４５件で▲５２%も急減。
地方も１８万６４２９件で▲３３．７%減少した。
類型別取引量はマンションが１８万４１３４件で▲５０．６%減少し、マンション以外の住宅も１２万６１２６件で▲３２．３%減少した。
いずれも取引量は大幅に減少している。

売れ残りも増えている。

今年６月末基準で、全国の売れ残り住宅は計２万７９１０戸で、前月より２%の５３５戸増加した。
うち首都圏の売れ残り住宅は４４５６戸で、ここ１ヶ月間で２５．１％、８９３戸と急増した。

こうしたことから工事が終わってからも分譲されず「悪性未分譲」と呼ばれる全国の「完成残戸数も前月より４．４%増加し、７１３０戸に達している。
「分譲不敗地域」と認識されていたソウルの竣工後の売れ残り戸数は５月の３７世帯から６月には２１５世帯へと４８１%急増している。首都圏の竣工後の売れ残り物件は前月より４６．１%増え８３７戸となっている。

日本でもバブル崩壊後もマンションの過剰供給のたびにマンション不況が繰り返されてきたが、韓国の場合は、チョンセという高額を支払い家賃がかからない制度があり、家主はその資金を不動産に再投資して利益を稼ぎ出す投資がこれまで不動産の好景気を牽引してきた一面もあり、チョンセ規制と不景気により空き部屋が生じ、拘束期間を終了し退去時にはチョンセで預かったお金を返却することから、その後、借りる人が現れなければ、資金繰りを悪化させることになる。
日本のバブル崩壊は規制強化もあるが、最大の原因は急激な金利上昇だった。韓国でも不動産に対するローン金利はすでに５％を超えており、投資する側も購入する側も目に見えて冷え込んできている。

そうしたことから、韓国では住戸に限らず、ホテル物件の売買も大幅に落ち込んでいるという。新コロナでインバウンド効果がなくなリ、当て込んで建設されたホテルが膨大にあり、弱小資本では耐えられない。

不動産総合サービス企業のジョーンズ・ラング・ラサール（JLL）によると、昨年のホテル物件の取引額は前年比80%増加した約１兆７０００億ウォン。JLLは今年も１兆２０００億ウォン以上の取引が発生すると予測している。
ホテル物件の取引の相当部分は、好条件な開発物件が多いソウル・江南圏。
ソウルで最も多くのホテルが位置している中区は、この２年間、ホテルがむしろ４ヶ所増えたのに対し、２番目にホテルが多い江南区は４ヶ所が減り対照的となっている。

一方、ソウルで最もホテルが多い中区でもホテルが売りに出されたが、買い手が現れず取引が失敗に終わったという。
近隣の不動産関係者は「中区の中小ホテルの４０~６０%が売りに出されたという噂がある」と明らかにしている。

外国人観光客とビジネス出張客を主な顧客とする３つ星、4つ星ホテルが、新コロナで大きな打撃を受けた点は注目に値する。

一部では新コロナの影響でホテル業界のバブルが消えつつあるという評価もなされている。

文化体育観光部観光宿泊業登録現況によると、新コロナ以前の２０１９年に登録されたソウル内の観光ホテルは３３３ホテル、部屋数は５万３５６４室で、２０１２年の１５１社、２万５７１０室と比べホテル数は１２０%増、客室数は１０５%増加。一方、２０１９年のインバウンド客は１７５０万人で、２０１２年の１１１４万人から３６%増にとどまっていた。

韓国の場合、新興ホテルもこれまで持ち応えているが、銀行が販売している高金利の私募ファンドが盛んで、こうした資金が流れ込んでいる可能性もある。
いずれにしろ、高金利では不動産バブルは崩壊するしかなく、米国の高金利が続くほどに、韓国は内需が不況でも金利を上昇せざるか高金利を継続せざる得ない為替不安があり、一方で物価上昇は賃金をよほど上げない限り内需をさらに悪化させ、景気をさらに押し下げることになる。個人や零細の事業主が５００万人以上おり、苦しい経営状態が続いている。また、好調な外需も製造業の利益構造は、下請け・孫受け企業の賃金の悪さにより成立しており、利益を享受する大企業だけでは経済全体は成り立たず、賃金構造も含めた内需の活性化策も必要となっている。

新政権になり、不動産については一部緩和されたが、抜本的な対策にはなっていない。ただ、需給バランスを改善しなければ不動産価格が下がるにも限度があるが、前政権末期から不動産開発公社に開発に当たらせているが、開発予定物件や周辺物件を取得する公社職員や幹部、公務員や議員があとを絶たず、これまでも不動産成金者を生み出す原因となってきており、その不動産価格を下げることは韓国経済では致命傷になる可能性もある。
韓国の文前政権時の与党である左派政党の国会議員たちの平均資産は数億円、弁護士あがりは別にしても、労働組合運動・市民運動家・左派の地方議員などで生活してきた人たちが平均して億単位の不動産資産を持つなど、不動産による錬金術は議員の左右に関係なく染み付いているともいえる。当然、不正な情報に基づくものであろうか。

ただ、日本人より金への執着は１０倍・１００倍強いことも事実であろうか。それこそが韓国経済を牽引する原動力にもなっている。

不動産価格は目先、下落しようが、バブル崩壊には至らない根拠ともなる。また、不動産が下落した場合、投資先をなくした中国からの買い付けがさらに加速する可能性もある。