１、需給バランス崩れ　⇒　開発規制強化で供給不足、不動産価格が上昇するのは必然
２、不景気　⇒　手元流動性が本業の投資に回らず不動産投資へ
３、不景気　⇒　地方から大都市に人口集中、不動産ニーズの高まり
（ソウル首都圏：全人口の５割）
４、低金利　⇒　不動産投資活発化
５、北朝鮮制裁緩和期待　⇒　北朝鮮市場の拠点としてのソウル首都圏の魅力

１、文政権になり開発規制強化により供給不足が続いている。住戸の場合、朴政権時代は首都圏で年に５万戸供給されていたものが現在では３万戸しか供給されていない。多くの開発規制強化によるもので、供給不足は当然不動産価格を上昇させる。

２、半導体など一部の製造企業の輸出は活発ながら、製造業が総じて活発であると錯覚している文政権、それ以外の業種は新コロナ以前から中国の台頭により低迷しており、失業問題もあり、内需低迷の上に、文政権になり労働コストを大幅に増加させる政策により、最低賃金の大幅増の恩恵を受けたものは高給取りのみで、大幅労働時間短縮政策により逆に収入減の人たちが続出、さらに小規模零細企業や個人事業主が非常に多い韓国の特性上、賃金増に耐えかね、ベトナムへ工場移転、失業者が続出、結果、低所得層がより低所得に追い込まれ、消費低迷を招く悪循環に陥っている。

企業は業績低迷に手元流動性資金を投資にまわし、値上がりが続く不動産投資に振り向けている。最近では、新コロナ対策の国の超低金利の制度融資を借りまくり、資金を手にした企業や個人事業主たちが挙って株式投資に資金を回し、韓国の証券価格を押し上げている。

３、朴政権は終盤、全般的な景気低迷により不動産価格は全国的に低迷していたが、文政権になり、労働コスト増で地方はさらに景気低迷、仕事を求めて首都圏に人口が集中、不動産開発規制強化で不動産ニーズは高まるばかりになっている。

４、不動産バブルを沈静化させるには、貸付の厳格化と金利上昇にあるが、不景気で国は金利を下げ続けており、事業者は本業より投資が儲かり不動産投資へまい進している。

５、２０１８年４月の南北板門店会議前後から、中国からの首都圏投資が急増、中国では同じくして北朝鮮の窓口となっている丹東市の不動産が中央からの買い付けにより急騰していた。

文政策の害
１～５まで不動産価格が上昇しているのは全部文政策によるもの。
文政策では、不動産バブルを沈静化させるとして、個人への融資規制や取引税や保有税を上げ続けてきた結果、チョンセ価格や賃貸価格の上昇を招き、国民からの批判が殺到している。
法人や外国人の取引にはほとんど規制なしで、国民ばかりがターゲットにされている。

２０１９年の外国人（法人含む）の所有土地面積は、２０１１年は１９０．６平方ｋｍから、２０１９年の８年間に３０．４％増加の２４８．７平方ｋｍ
２０１９年の韓国の土地の主要所有国は、
米国人が１２５．５平方ｋｍ（占有率５０．４％）
中国人が１９．３平方ｋｍ（７．７％）
日本人が１８．４平方ｋｍ（７．３％）
欧州人が１７．３平方ｋｍ（６．９％）
その他は６８．２平方ｋｍ（２７．４％）
となっている。
なかでも一番増加しているのは中国で、２０１１年に３．７平方ｋｍから２０１９年には５．２倍の１９．３平方ｋｍに上昇している。

これは、韓国へ空前の中国人観光客が押し寄せ、中国資本による大リゾート開発計画が済州島はじめ韓国の各地に持ち上がり不動産取得した分があった。しかし、２０１６年のＴＨＡＡＤ制裁や

中国政府の外資持出規制強化により、韓国資本などにほとんどが叩き売られた。
その後の２０１８年４月の南北首脳板門店会談を前後して、中国資本は北朝鮮の開発拠点としてのニーズが高まると見て、首都圏の不動産を集中的に買い漁った。

文政権により不動産価格の沈静化策として２０数回これまでに規制強化されてきたが、そのたびに不動産価格が上昇、米朝会談が不調に終わろうと、利回りがよいことから中国人たちは買い漁り続けているのが原状。

供給不足と低金利政策が続く限り、それは不動産高騰の最大要因であり高騰は続く。こうしたニーズも韓国のＧＤＰを下支えしている。

↓参考、２０１９年の資料