「みんなで大家さん」集団訴訟、資産3200億円の決算書、「ゲートウェイ成田」｜企業情報-JC-NET（ジェイシーネット）

「みんなで大家さん」の債権者１２００人余りが１１月５日、約１１０億円の返還を求め大阪地裁に返還請求訴訟を起こした。
東京の不動産会社「共生バンク」グループが手掛ける不動産投資商品「みんなの大家さん」、これまで集めた投資金で「未来」を感じさせる空間として「ゲートウェイ成田」プロジェクトを始動させていた。ゲートウェイ成田などの出資者に対して、毎年６回支払われる分配金が７月から支払われていないという。

GATEWAY NARITA
当プロジェクトは２０１９年に始動、成田空港から車で３分、東京ドーム１０個分の広大な開発用地(約４５万㎡)は、巨大スクリーンを備えた５０００席のドームやエリア最大級のホテル、国際会議も開けるイベント施設、商業施設などで構成されると投資パンフに謳われている。

しかし、投資家に対して今年７月から分配金が支払われておらず、ほかの不動産投資案件でも分配金の支払いが遅延、今になっても支払われていないという。
「ゲートウェイ成田」商品は２０２１年に運用開始、今年６月まで年７％の利回りを謳い、今年８月までに１５６０億円を集め、その分配金(年６回)がこれまで支払われてきていた。

８月１６日、テレ朝が当プロジェクトの現場取材を次のとおり報じている。
このプロジェクトがスタートしたのは、およそ６年前。しかし、現地は今も“ほぼ更地”のまま。一部にブルーシートが掛かっているだけだという。
当土地の取得資金も個人の投資家たちから集めた
もの。

共生バンクグループが展開する不動産投資ファンド「みんなで大家さん」。１口１００万円から個人投資家を募り、複数の出資者が共同で不動産を運営する仕組み。共同方式による運用であるため、出資者=投資者は投資運用先の現況や詳細が判明しない問題を抱えていた。

「ゲートウェイ成田」の場合、出資金を集めた共生バンクのファンドが、土地開発業者に貸し出し、得られた賃料を出資者に分配する方法が取られていた。

★ところが、７月３１日に突然、分配金の支払いが遅れる通知が届いたという。
「みんなで大家さん」側からのメールでは「分配金の支払いを遅延せざるを得ない事態となり、ご心配とご迷惑をおかけします」との通知だった。

自らの退職金から４００万円を出資したという７０代男性はこう話す。
「やっぱり成田（空港）っていうね、どんどん開発が進むとかインバウンド需要とか、どんどん大きくなるという安心感がありましたね」、こうした投資をするのは初めてで、分配金は生活費として年金の足しにしていたという。「もう不安でしょうがない。急に『すみません』『あした払えません』とかメール。こんなことって本当にあるのかなって。とにかく出資金だけは返してほしい」と。

「みんなで大家さん」は大量のTV広告で信用、金額の手軽さと高い利回りが人気を集め、出資者はこれまでに３万７０００人に達し、集めた総額は２,０７６億円(25/3期末)に上るという。
そのうち主力のプロジェクトで発生した今回の「分配金支払い遅れ」となっている。
以上、テレ朝、日経、関係社HPなど多数参照

共生バンクは当プロジェクトの進捗を８月５日にトピックスに掲載している。
２０２７年冬開業予定と掲載している。
なお、当初から２０２８年完成予定とされており、今後の工事進捗次第では・・・、すでに一部案件で配当金・分配金の遅れが生じており、要注視となっている。

同社関連のHPを見ると、投資家から２０００億円余り集めた預かり金が計上された決算書が掲載されていない。
運用は「都市綜研インベストファンド」が担っているようで、それぞれの投資案件で年６回配当を実施している。配当状況がHPに掲載されている。
下記に「都市綜研インベストファンド」の今年３月期の要約決算書を掲載している。粉飾じゃない限り・・・。

　　「みんなで大家さん」ならば、個人投資家から集めた投資金は、集合住宅やオフィスビルの賃貸事業・運営事業に投資と思われようが、そうした案件は少なく、不動産投資や事業投資、関係会社へ集めた資金を再投資している。
ホテルやリゾート会社が傘下にあり、そうした関連会社に投資、個々の関連会社では決算の公開をしておらず内容不明。

共生バンクは多くのグループ子会社を擁しており、傘下には神がかった法人やバナナ事業会社もある。下記参照のこと。
　なお、皮まで食べられるバナナを開発した岡山の会社は当社とは関係ないが、すでに経営破たんしている。

国交省によると、投資対象商品「みんなの大家さん」は、「不動産特定共同事業」に該当し、今年３月まででの商品数は１０６２本、出資総額は１．６兆円に達している。１件当たり１５億円。
(国交省は把握しながら何の調査も行っておらず、行政処分なども適用される見込みもない)。

＜行政処分＞
「みんなの大家さん」関係では、「シリーズ成田」をめぐって、２０２４年６月、東京都と大阪府がそれぞれ販売を行う東京の会社と運用を行う大阪の会社に対し「開発計画に変更があったのに投資家に対し十分説明していなかった」などとして、業務の一部を３０日間停止するよう命じる行政処分を科した。
東京都と大阪府は１０月１０日、出資金を全額保証するなどとした新たな契約の提案に関する出資者への説明の内容が十分でないとして、販売会社と運用会社に対し改めて行政指導を行った。

大阪府は１０月１０日、不動産投資ファンド「みんなで大家さん」の運営元に対し、同社が提示した新たな取引スキームについて説明が不十分だと指摘し、行政指導を行った。

＜大家さん側の訴訟に対する対抗措置＞
共同バンク側は、訴訟に対抗したのか、投資者に対して「第三者譲渡契約」という新たなスキームを提案し、１０月１５日から受け付けを開始している。

投資家がそれぞれの出資持ち分（1口あたり１００万円）を、不動産の開発や賃貸を担う都市綜研インベストバンク（千代田区）が新たに設立する子会社に譲渡。
元利金の全額を保証する「保険付き債券」を担保として交付するというもの。
（「第三者譲渡」先は、共生バンクのグループ新会社）。
譲渡代金は即時に支払わず、半年以内を目標とする債券の「上場」で得た利益をもって支払うという。さらに、年７%相当の利息を提供するとしているが、担保となる「保険付き証券」の保険会社はまだ明らかにされていない。

REIT市場に上場して資金調達を念頭に入れているようだが、ここまで社会不安を生じさせている「みんなの大家さん」関係の投資不動産が上場できるのか、上場できたとしても商圏を購入する者がいるのか・・・。

＜大阪府が都市綜研インベストファンドに開示を求めた８項目＞
（1）対価として支払われるものは具体的に何か
（2）なぜ譲渡後も「年率7%の利息」を受け取れるのか
（3）「保険付債券」の保険会社名、保険内容、債券発行体名、発行条件は何か
（4）「担保」の具体的内容と条件は何か
（5）実際に金銭を得られる時期はいつか、誰から振り込まれるのか
（6）「債券の上場後、換金をもって支払い」とは具体的に何か
（7）第三者譲渡を行うことで、投資家は何を失うのか
（8）契約に応じた場合に投資家が負う可能性のある不利益は何か

共生バンクは大阪市中央区宗右衛門町の土地３７９６m2を取得している。しかし、㎡当たり５００万円だったとしても１９０億円にしかならない。路線価をみる限り宗右衛門町側より川を隔てた道頓堀側の方が倍ほど高い。

Ponzi scheme=ポンジ・スキーム、新規投資家から集めた出資金を既存の投資家の分配金などに流用して支払う手法。自転車操業。

「成田」では１５６０億円を集めていたとされ、２０２１年から運用開始され、２０２５年１月現在の工事進捗率は約２％、造成工事中で建屋の建築工事には全く入っていない。「成田」では投資家に対して分配金がこれまで払い続けられており、その支払い原資がどこから来たのか、明確にする必要があろう。

成田プロジェクト：１５００億円×７％=必要分配金は年間１０５億円、４年間で４２０億円、同社は不動産会社に貸し出した収益を分配金に回すとしているが、グループ会社でないとしたら、借り入れる会社はどんな会社だろうか。これまで現地は、ある程度整地はされたものの、借りて高収益の土地運用をしているような形跡はないように見えるが・・・。

TV局の功罪
昔は何か問題が生じれば、問題関係者・社の広告は、一時的にストップがかけられていたが、今では行政処分が課せられても、不服として上告すれば、その間、CMは続けられる。
そんなこんなで、「みんなの大家さん」は、超人気番組やゴールデンタイムも含め大量にCMを流し続け、被害を拡大し続けた。
当然、投資家から集めた巨額資金はCM費用にも巨額が充てられ、広告代理店やTV局を潤わせ続け、CMを放映し続けたTV局の経営陣は涼しい顔をしている。

●YOUは何しに日本へ、●所さんのそこんトコロ、●プレバト、●サンデーモーニングなど多数

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＜共生バンクグループ＞

会社名	共生バンク株式会社
所在地	東京都千代田区二番町１２－３、グレイス麹町2階
代表	栁瀨健一
設立	１９９７年７月.
	都市綜合計画研究所(株)として設立
資本金	３億７９５０万円
事業目的	グループ企業各社の経営管理ならびにそれに付帯する業務
主要取引銀行	りそな銀行
	西武信用金庫
	きらぼし銀行
役員略歴
栁瀨健一	平成10年8月　みんなで大家さん販売(株)設立
代表取締役	（旧社名：都市綜研インベストバンク(株)）
	平成22年4月　都市綜研インベストファンド(株)代取就任

芳賀孝浩	平成18年3月　みんなで大家さん販売(株)入社
取締役	（旧社名：都市綜研インベストバンク(株)）
	平成24年1月　共生バンク(株)取締役就任

栁瀨邦明	平成24年4月　みんなで大家さん販売株式会社入社
取締役	（旧社名：都市綜研インベストバンク(株)）
	平成29年11月　共生バンク(株)取締役就任

市村和夫	令和５年４月１８日　共生バンク(株)監査役就任
監査役
グループ会社
関連会社	都市綜研インベストバンク(株)(略称：TSIB)
	都市綜研インベストファンド(株)(本社：大阪)
	みんなで大家さん販売(株)
	みんなで伊勢・・・集まる・(株)
	伊勢志摩観光開発(株)　 TASO白浜リゾート伊勢忍者キングダム
	伊勢志摩ばなな(株)
	農業法人神バナナ(株)
	(株)クアリゾート湯舟沢
	TOMOIKI DINING(株)　(バナナの神様)
	和数奇ホテルズ&リゾーツ(株)
	中津川リゾート開発(株)
	日本ヘリシス(株)
	INDEPENDENCE KINGDOM(株)
	ともいきふぁーむ(株)
	ともいきふぁーむ多気(株)
	(株)人間と科学の研究所
	アイジェックス・ファーマインターナショナル(株)

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会社名	みんなで大家さん販売株式会社
本社所在地	東京都千代田区二番町１２－３　グレイス麹町3階
代表取締役社長	栁瀨鳳憲
創設	１９９８年８月.
資本金	1億円
大阪支店	大阪府大阪市北区堂島1-1-5　関電不動産ビル
資格	宅地建物取引業免許　国土交通大臣（5）第6254号
資格	不動産特定共同事業許可　東京都知事第76号
取引銀行	三井住友銀行（備後町支店）
	関西アーバン銀行（本店）
	三菱東京UFJ銀行（日本橋中央支社）
	みずほ銀行（麹町支店）
	あおぞら銀行（本店）
	りそな銀行（新大阪駅前支店）

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みんなで大家さん販売(株)　決算・財務
２０２５年３月期／百万円
流動資産	5,100	流動負債	509
現預金	549	未払金	456
未成工事支出金	219	固定負債	51
前渡金	1,400	負債計	560
預け金	1,527	株主資本	5,561
未収入金	726	資本金	100
未収還付税金	607	資本剰余金	475
固定資産	1,021	利益剰余金	4,986
差入保証金	1,001	純資産計	5,561
資産計	6,122	負債＋純資産計	6,122

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都市綜研インベストバンク（株）
本社	東京都千代田区二番町12番地3　グレイス麹町4階
設立	２０１３年２月．
設立	みんなで大家さん販売(株)から分割設立
事業経歴
2013年4月	GS栄Ⅰ・Ⅱビル事業　開始都市綜
2013年10月	神宮スカイハイツ事業　開始
2013年10月	B-WAVEビル事業　開始
2014年1月	GS栄Ⅰ・Ⅱビル事業　完了
2014年7月	帯広ワシントンホテル事業　開始
2014年8月	帯広ワシントンホテル事業　完了
2014年10月	成田菊水ホテル事業　完了
2015年2月	竜王町山之上ハイツ（ダイハツ社宅）事業　完了
2016年6月	名古屋再生医療　幹細胞免疫センタービル（JRDパークサイドビル）事業　開始
2016年7月	ホテル花更紗事業　開始
2016年7月	伊勢二見太陽光発電所事業　開始
2017年5月	高松ワシントンホテル事業　完了
2018年4月	伊勢二見太陽光発電所事業　完了
2018年6月	アグレボバイオテクノロジーセンター（旧：グランモール）事業　開始
2019年7月	神宮スカイハイツ事業　完了
2021年4月	箱根迎賓館事業　開始
2021年5月	西日暮里三丁目事業　開始
2021年10月	城野ビル事業　完了
2021年10月	北海道物流倉庫事業　完了
2021年11月	ホットラグーン大分事業　開始
2022年8月	銀座五丁目西五ビル事業　開始
	セントラルコート事業　取得
	銀座八丁目青柳ビル事業　開始
2022年9月	宗右衛門町モータープール事業　開始
	↑３,７９５㎡・更地の駐車場
	銀座五丁目西五ビル事業　完了
2023年3月	箱根迎賓館事業　完了
2023年5月	ヴィラ山水・はなれ山水事業　開始
2023年6月	ベイタウン本牧５番街・10番街事業　開始
2023年6月	岐阜グリーンホテル事業　開始
2023年8月	赤坂八丁目事業　開始
2023年9月	AISIA軽井沢事業　開始
2023年9月	赤坂八丁目事業　完了
※完了の意味は不知

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都市綜研インベストファンド（株）
本社所在地	大阪市北区堂島1-1-5　関電不動産ビル
２０２５年３月期決算／百万円

流動資産	8,793	流動負債	44,785
現預金	5,532	未払金	11,882
販売用不動産	1,553	預り金	28,520
未収入金	1,690	大家さん出資	4,148
その他	18	その他	235

固定資産	311,252	固定負債	265,036
有形資産	311,009	長期借入	105
建物	24,133	長期預り金	60,742
減価償却	-7,125	大家さん出資	203,514
土地	293,873	預かり保証金	674
ほか	128	株主資本	10,223
無形資産	23	資本金	2,923
投資等	219	資本剰余金	3,208
		利益剰余金	4,092
総資産	320,046	負債＋資本	320,046
運用中・満期の案件
運用中 +満期の案件	シリーズ宗右衛門町
	シリーズファーム3、5、6、７号
	シリーズ成田１～18号の１８件
	シリーズ伊勢４、5、6、7、8
	シリーズ49号、41号　宇都宮B-WAVEビル
	シリーズ48、38号　名古屋再生医療幹細胞免疫センタービル
	シリーズ47号　キングアンバサダーホテル熊谷
	シリーズ32～37、39～43、45、46号　アグレボバイオテクノロジーセンター
	シリーズ36号、北海道物流倉庫
	ほか多数

↓TV－CMの拡大効果により、客からの大家さん投資が急増したことを裏付けている。

　ただ、25/3期は急速に増加額が減少し、CMも中止され、分配金支払い停止や訴訟などが報道され、客の途中解約はあっても、大家さんへの投資が増加する環境にない。

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都市綜研インベストファンド(株)
決算総資産推移／百万円		増加額	増加率
2015/3期	8,911
2018/3期	31,577
2019/3期	37,768
2020/3期	54,969	17,201	45.5%
2022/3期	123,339	68,370	124.4%
2023/3期	234,206	110,867	89.9%
2024/3期	304,401	70,195	30.0%
2025/3期	320,046	15,645	5.1%

都市綜研インベストファンド(株)
決算総資産推移／億円
2015/3期	89
2018/3期	315
2020/3期	549
2022/3期	1,233
2023/3期
2024/3期	3,044
2025/3期	3,200

ほかの写真では道路工事など行っている工事風景の写真も掲載されている。
同社は個人から巨額の投資金を集め、当案件では投資を募った時期から工事がほとんど進んでおらず、投資した投資家に対しては、これまでに莫大な利息を払い続けている。
TV広告をバンバン打って個人投資家から投資金を新たに大量に集め続けなければ、当案件の巨額の工事代金にしろ、配当分配金にしろ、資金が続かない可能性もある。

工事代金は２０１９年当時とは、資材高、労務費増、外注費増などにより現在は倍近く高騰しているはずだ。
例、２０２０年に計画された東京の中野サンプラザ(中野区＋金融機関＋地元企業の出資会社所有)の再開発は、２０２４年から工事に着手する予定であったが、解体や建築工事費が高騰して、当初計画の倍近くになり(2021年1,810億円→2024年約3,500億円)、中野区らは対応できなくなり、再開発を白紙にしている。担当は清水建設だったが、工事費の大幅値上げを中野区らに通告していた。

↓2025年10月27日の成田の工事現場

↓完成予想図

[ 2025年11月 7日 ]

「みんなで大家さん」集団訴訟、資産3200億円の決算書、「ゲートウェイ成田」

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