アイコン 2015年の住宅業界 着工戸数は賃貸住宅しだいか

 

昨年の住宅着工戸数は、4月の消費税増税の駆け込み需要により昨年2月まで増加していた。しかし、その後の住宅着工戸数はマイナスに転じ、特に昨年7月からは2桁マイナスが今年1月まで続いている。図1参照。

<消費税増税だけではない駆け込み需要>
今年1月相続税の実質増税が始まった。そのため、昨年6月まで投資用の賃貸住宅の着工戸数が大幅に伸びていた。こうした相続税対策用の駆け込み需要は、2012年の9月より増加に転じ2013年2月を除き21ヶ月間増加し続けた。
当然、投資用マンションの建築コストもこの間高騰しており、投資家たちは営業マンの誘いに我先に建築してきたと思われる。しかし、それも昨年6月まででピークアウト、建築工事期間の関係から減少に転じ今年1月まで7ヶ月間連続してマイナスを記録している。
図3に見られるように、賃貸住宅の除いた場合、昨年2月から今年1月までの12ヶ月間2桁マイナスが続いている。

<いつまで住宅着工戸数のマイナスは続くのか>
それではいつまでマイナス成長が続くのかは、賃貸住宅しだいということになる。
しかし、これまで多くの賃貸住宅が建築されてきたことから、しかも建築コストも高くリーマン前のように新旧の家賃差が大きく開くことになる。新入居物件へ入居した空物件の価格は下がり、こうした空物件への入居が平行的に進み、新入居物件の充足は遅れ、利回り効果は遅れると思われる。
当然、家賃保証会社を噛ませていることから、投資家の懐は問題とならないが、そうした実質的なマイナス状況は、新規投資を抑制する方に働く。
少子化、大都市への若者集中、相続税問題終了、建築コストの上昇などに影響されようが、現在は、需給バランスの調整期に入っているものと見られる。
注文住宅の下落は、11ヶ月連続して2桁マイナスが続いている。2014年は図4のとおり前年比で2割マイナスとなっている。
戸建に対するニーズの減少は、分譲戸建にも見られ、2013年までは増加したものの2014年は前年比8%下落している。これまで主にパワービルダーによる住宅一次所得者

向けに低価格住宅が増加してきたが、1月も10%減と9ヶ月連続マイナスで歯止めはかかっていない。
ならば、分譲マンションはどうかといえば、分譲マンション着工戸数の過半を占める首都圏しだいとなっている。
首都圏に、分譲マンションの火が付けば、近畿圏やほかの大都市にも波及してくるが、建築コストの値上がりから、販売価格が高騰しており、戸当たりの平方m数を減らすなど対策を講じているものの、勢いに弾みがつかない状態が昨年から続いている。

しかし、昨年の3~8月までは、例年より大幅に少なかったことから、今年は増加に転じるものと思われる。その勢いが続くかどうかは、所得増と景気指数による気分的な好況気分に委ねられるが、所得も含め国内の景気指数が伸び悩めば、その限りではない。
1月の販売在庫数は5,564戸(不動産研究所)と12月の6,042戸(不動産研究所)より減少している。
以上、

住宅着工戸数は、税増や建築コスト増にさいなまれ、販売不振の中、販売価格だけが一人歩きする現象が続いており、景気が回復基調を鮮明にしない限り、住宅着工戸数の回復も期待できないと思われる。

図1<全国の月別住宅着工戸数>
住宅着工戸数月別推移
全 国
2013年
2014年
2015年
 
 
対前年
 
対前年
 
対前年
 
戸数
同月比
戸数
同月比
戸数
同月比
1
69,289
5.0
77,843
12.3
67,713
-13.00%
2
68,969
3.0
69,689
1.0
3
71,456
7.3
69,411
-2.9
4
77,894
5.8
75,286
-3.3
5
79,751
14.5
67,791
-15.0
6
83,704
15.3
75,757
-9.5
1~6
451,063
8.6%
435,777
-3.4%
 
 
7
84,801
12.4
72,880
-14.1
 
 
8
84,343
8.8
73,771
-12.5
 
 
9
88,539
19.4
75,882
-14.3
 
 
10
90,226
7.1
79,171
-12.3
 
 
11
91,475
14.1
78,364
-14.3
 
 
12
89,578
18.0
76,416
-14.7
 
 
7~12
528,962
13.0%
456,484
-13.8%
 
 
980,025
11.0%
892,261
-9.0%
 
 
 
図2<賃貸住宅の月別着工戸数>
賃貸住宅着工戸数(賃貸マンション・アパート・貸家)
 
2010
2011
2012
2013
2014
2015
1
27,040
23,989
24,256
24,649
29,953
26,856
2
21,671
20,840
22,798
22,257
27,744
 
3
24,055
21,763
23,468
25,986
28,925
 
4
24,425
22,158
25,823
27,842
31,177
 
5
21,759
20,669
23,853
26,614
27,434
 
6
24,871
26,023
26,976
30,504
31,057
 
7
25,673
30,464
25,982
31,012
28,623
 
8
25,892
28,372
27,616
29,548
28,435
 
9
23,696
19,395
26,253
31,892
30,082
 
10
25,140
22,904
33,939
35,059
33,628
 
11
26,703
24,446
30,106
35,266
32,655
 
12
27,115
24,680
27,451
35,634
23,725
 
年間
298,040
285,703
318,521
356,263
302,279
 
平均
24,837
23,809
26,543
29,689
25,190
 
 
 
-4.1%
11.5%
11.8%
-15.2%
 
 
図3<賃貸住宅を除く月別住宅着工戸数
賃貸住宅を除く 住宅着工戸数月別推移
全 国
2013
2014
前年比
2015
前年比
1
44,640
47,890
7.3%
40,857
-14.7%
2
46,712
41,945
-10.2%
 
 
3
45,470
40,486
-11.0%
 
 
4
50,052
44,109
-11.9%
 
 
5
53,137
40,357
-24.1%
 
 
6
53,200
44,700
-16.0%
 
 
1~6
293,211
259,487
-11.5%
 
 
7
53,789
44,257
-17.7%
 
 
8
54,795
45,336
-17.3%
 
 
9
56,647
45,800
-19.1%
 
 
10
55,167
45,543
-17.4%
 
 
11
56,209
45,709
-18.7%
 
 
12
53,944
43,938
-18.5%
 
 
7~12
330,551
270,583
-18.1%
 
 
623,762
530,070
-15.0%
 
 
 
図4<過去5年間の住宅着工戸数 種類別推移表>
住宅着工戸数 種類別年間推移表
注文住宅
賃貸物件
分譲M
分譲戸建
合計
2010
305,195
298,040
90,597
110,358
813,216
2011
305,626
285,703
116,755
116,798
834,117
2012
311,589
318,521
123,154
122,590
882,797
2013
354,772
356,263
127,599
134,888
980,025
2014
285,270
362,191
110,475
125,421
892,261
 
1,562,452
1,620,718
568,580
610,055
4,402,416
平均
312,490
324,144
113,716
122,011
880,483
・合計には官舎や社宅が含まれている。数値は国交省
 
図5<分譲マンションの着工戸数推移>
分譲マンション3ヶ年月別推移
 
2013年
2014年
2015年
 
 
対前年
 
対前年
 
対前年
 
戸数
同月比
戸数
同月比
戸数
同月比
1
10,067
-1.0
11,941
18.6
10,377
-13.1
2
13,043
15.9
8,674
-33.5
 
 
3
9,576
-8.3
8,290
-13.4
 
 
4
10,718
-22.0
8,902
-16.9
 
 
5
12,893
33.1
7,307
-43.3
 
 
6
10,274
46.0
7,754
-24.5
 
 
1~6
66,571
6.8
52,868
-20.6
 
 
7
10,320
4.0
9,011
-12.7
 
 
8
10,929
6.0
10,188
-6.8
 
 
9
12,497
35.6
9,949
-20.4
 
 
10
8,509
-17.7
10,495
23.3
 
 
11
9,037
-14.6
9,255
2.4
 
 
12
9,736
-7.4
8,709
-10.5
 
 
7~12
61,028
0.3
57,607
-5.7
 
 
年計
127,599
3.6%
110,475
-13.5
 
 
 
図6<首都圏の分譲マンションの着工戸数推移>
首都圏の分譲マンション着工戸数推移
 
2011
2012
2013
2014
戸数
戸数
戸数
戸数
前年比
1
6,411
5,275
5,972
7,910
32.5
2
5,454
6,950
7,410
5,676
-23.4
3
4,918
4,853
4,746
3,507
-26.1
4
6,770
7,194
5,860
3,098
-47.1
5
7,393
6,383
8,552
3,742
-56.2
6
5,581
4,288
4,983
4,532
-9.1
7
5,322
6,576
4,517
4,697
4.0
8
7,190
6,027
6,201
4,940
-20.3
9
4,509
5,186
6,295
6,023
-4.3
10
3,933
5,437
3,839
7,102
85.0
11
6,630
6,371
4,788
4,632
-3.3
12
4,784
6,004
4,884
5,087
4.2
年計
68,895
70,544
68,047
60,946
-10.5%
前年比
34.1%
2.4%
-3.5%
-10.5%
 
・2015年1月は前年同月比18.8%減の6,423戸
 
[ 2015年3月 2日 ]
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