アイコン マンション改修工事 管理組合・住人必見 間違わない改修工事、費用が大きく異なる

 

 

マンションの改修工事は、戸当たり負担額がマンションによって大きく異なっていることが国交省の調査で判明した。
国交省は昨年1月、悪質な例を紹介して管理組合に注意を促し、今回の調査に乗り出した経緯がある。

その原因は次のことが考えられる。
1、管理組合や住人が積立金を利用することから、管理会社やコンソル・改修工事業者の言いなりになっている。
2、マンション管理会社やコンサルが、工事代金が高くなるように工事業者に見積もらせている。当然、破格値の紹介手数料なりのバックマージンが疑われる。
3、管理組合の代表らが、コンサルや工事業者とグルになって価格を高く見積もらせ、バックマージンを受け取ったり、、クラブなどの接待を受けている。
4、管理組合の代表らが知り合いの工事会社に依頼し、バックマージンをもらったり、クラブなどの接待を受けている。
5、管理会社と管理組合の代表らが結託して、工事業者に工事代金を高く見積もらせている。
6、管理会社やコンサルが必要以上の余計な工事を行わせ、価格を高くさせ、バックマージンもそれだけ多くもらっている。
6、大手管理会社でも、担当が個人的に破格のバックマージンを工事業者からもらうっているケースもあり、注意が必要。
7、建築設計会社、建築コンサルタント会社も信頼できない会社も多い。

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<不正や高額請求の防止策>筆者の経験則に基づく
1、 工事内容や価格が適切かどうか、一級建築士など第3者に見てもらう。
2、 見積もりは1社ではなく3社に見積もらせる。比較検討が必要。
3、 住人は管理組合長や管理会社に任せっぱなしにしない。
4、 管理会社や管理組合がコンサルを入れる場合があるが、悪質コンサルも多く、その判別ができない。建築会社や防水業者は受注することが第一であり、管理会社やコンサルの意のままに見積もりを出す。
5、 価格は高くなるが、不正が行われない名のある大手建築会社に依頼する。
6、 安上がりな改修工事になる防水工事業者3社に直接、何社からか相見積もりを出させ、直接依頼する。
7、 建築会社にしろ、防水工事業者にしろ、業者の会社内容を、企業調査の専門会社の最大手の帝国データバンク(国交省などからも受注している)や東京商工リサーチの企業調査会社から取得する。業歴や財務内容から潰れないか、工事後の一定期間の工事保証責任能力など備わっているかなどわかる。また、工事実績も把握できる。調査資料を見ても判断できなければ、調査会社から結果内容の説明を受けることもできる。
詳細な本調査は5万円以内、既存の調査資料や簡易版はもっと安い、本調査で費用がかかっても、改修工事で何百万円・何千万円もぼったくられることを考えれば安い。
管理会社の過去の不祥事や会社内容などを調査することもできる。建築コンサルが入れば、そのコンサルも調査してくれる。
コンサルなど変なところに調査を依頼すれば、1件何十万円も取られることもあり、要注意。
8、 積立金が有るため、管理会社などから、しなくてもよい工事をさせられる可能性もある。結果、大幅に高くなる。
9、建築設計会社、建築コンサルタント会社に依頼する場合でも、不正が行われにくい大手にお願いする。

国交省
http://www.mlit.go.jp/common/001234283.pdf
http://www.mlit.go.jp/common/001234290.pdf
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/

国交省は、マンションの大規模修繕工事の際、割高な代金で契約させられるなどトラブルが相次いでいることから、各地の工事を調査し、5月11日に結果を公表した。
調査対象は過去3年間に施工された944事例で、1戸あたり「75万~100万円」が31%で最も多く、「100万~125万円」が25%、「50万~75万円」が14%と続いた。

同省のこうした調査は初めて。費用の目安を情報提供し、トラブルを未然に防ぐ狙いがある。

分譲マンションは全国に約630万戸(2016年)あり、約1500万人が入居。大規模な修繕工事はマンションの老朽化に伴い、住民による積立金を元に行われる。

同省は昨年5~7月、修繕工事の内容や費用などに関し、工事の実績が多いとみられる建築事務所や設計コンサルタントにアンケートを実施。回答が得られた134社の944事例を分析した。

その結果、大規模な修繕は1回目が築13~16年前後で行われ、
1戸あたりの平均は100万円、
2回目は築26~33年前後で同97万9千円、
3回目以降は築37~45年前後で同80万9千円だった。
工事は外壁関係、防水関係が多く、2回目は給水設備が増えるという。

修繕工事は、それぞれの状況が異なり、相場が分かりにくいほか、マンションの管理組合と施工会社の間を取り持つコンサルの一部で、工事費を不適切につり上げるケースもあるという。
国交省は昨年1月、悪質な例を紹介して管理組合に注意を促し、今回の調査に乗り出した経緯がある。

調査結果は、同省のホームページで公開している。
マンションの規模ごとに概況を掲載し、「管理組合は同規模のマンションのデータと比較すると有効」としている。
また、事前に検討した方がいいポイントとして、
▽過剰な工事項目・仕様などがないか
▽戸あたり、床面積あたりの工事金額が割高ではないか
などを挙げている。

大規模修繕工事では、事前に聞き出した積立金の額に合わせて見積もるなど、適正さが疑われるケースが多い。
問題は、設計コンサルだけではなく、マンションの管理会社でも知り合いの工事業者を使って高く見積もるケースがある。
そもそもコンサルや管理会社に任せきりになっている管理組合が多い実態も問題。
その工事が適正か管理組合や住民が自ら監視していける手法を身につけるのが大切。

 

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[ 2018年5月14日 ]

 

 

 

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