2024年中盤から在庫が急増
市場に大きな変化が現れ始めたのは、２０２４年中盤ごろ。
高額帯の大型マンションを中心に売り出し件数が急増し、それまで低水準だった在庫が積み上がるようになった。

今回の調査では、それまで「売ればすぐ売れる」と考えていた所有者が利益確定を目的に売却へ動き始めた一方で、その価格を受け入れる買手が減少したと分析している。
価格が高止まりするなか、市場の流動性が徐々に低下し始めているという。

中央区・江東区ともに２０２４年中盤以降、在庫が急増。一方、直近ではその増加ペースは落ち着き、横ばい、あるいは微減へと転じている。

これだけを見ると、市場が回復し始めたようにも見える。しかし、今回の調査では市場の実態を把握するためには「在庫件数だけでなく、どのような価格で成約しているのかを見る必要がある」としている。

↑数値はフォーブスの資料参考

平均１０％超の値下げを経て成約
そこで注目したいのが、売り出しから成約時までに至る値下げ率。
各月の成約時における値下げ率を分析すると、２０２５年後半以降、湾岸エリアでは売主同士の価格競争が急速に激しくなっているという。
現在では、平均１０％を超える値下げを経て成約するケースが一般化しているという。
これまで強気だった売主も、価格を修正しなければ売却できない状況になっている。つまり、在庫が横ばい、あるいは微減になったのは需要が急回復したからではなく、多くの売主が価格を大きく引き下げたことで、ようやく成約に至るようになったためだと調査では分析している。

現在の湾岸エリアでは売出価格から約１０％値下げした価格帯が、市場参加者に受け入れられる水準、すなわち現在の実勢価格になっているとみている。

金利上昇で変わった市場環境・・・国内・海外投資家の購入意欲減少
では、なぜこのような変化が2024年中盤ごろから始まったのか。その大きな要因として調査元が挙げているのが、日本銀行によるゼロ金利政策の解除だ。２０２４年に政策金利が０．２５％へ引き上げられたタイミングと、高額マンションの在庫増加が始まった時期はほぼ一致しているという。

政策金利が上昇すれば、住宅ローン金利も時間差で上昇する。１億円を超える高額マンションが多い湾岸エリアでは借入額も大きく、僅かな金利上昇でも毎月の返済額や総返済額への影響は大きい。
その結果、実需層の購入可能価格が低下し、それまで購入できていた層の一部が市場から離脱している。
また、影響を受けるのは実需層だけではない。湾岸エリアは国内外の投資家からも人気を集めてきたが、金利上昇によって借入コストが上昇すれば投資利回りは低下する。
今後の超円安=物価上昇=金利上昇により、値上がり期待も徐々に縮小し、これまで価格を押し上げてきた投資需要も以前ほど積極的ではなくなっているという。

１０％値下げは通過点なのか
調査では現在の平均約１０％という値下げについて、現時点の金利環境に対応するための「第一段階の価格調整」と考えることもできるとしている。
今後も政策金利が段階的に引き上げられ、住宅ローン金利がさらに上昇すれば、購入できる層が限定され、市場の流動性が一段と低下することも考えられる。
その場合、市場が再び十分な流動性を取り戻すためには、現在以上の価格調整が必要になる可能性もあるという。

「平均１０％超の値下げ」と聞くと、湾岸マンションの価格そのものが１０％下落したようにも受け取れる。しかし今回示されているのは、売出価格から平均１０％を超える値下げを経て成約するケースが一般化しているということ。
在庫の増減だけでなく、実際にどの程度の価格で取引が成立しているのかを見ることが、市場の実態を知るうえで重要になる。

なお、７月の首都圏の中古マンションの価格動向は８月２３日前後、東京カンテイから発表される。
以上、
フォーブスなど参照

国債の利回り率上昇は政策金利上昇の大きな圧力
高市首相は安倍首相に倣い大金融緩和策の推進者、ここに来て長期国債利回りの３０年振りの上昇、超円安も１６３円台まで進み、日米が協調介入して、１５８～１５９円台で推移している。米国が日本のために協調介入するのは異例、足下では米国の長期国債価格の利回りも上昇、世界最大の米国債の所有国日本が、超円安防止のため、異常値の米国債売りに転ずれば、買手次第では米国債の利回りはさらに急上昇して、米国債を多く抱える銀行など金融機関が破綻する可能性が生じる。
それを未然に防ぐ、今回の超円安に対する協調介入であった。

今回、米側で介入を主導したヴッセント米財務省も、介入後、日本は金利を引き上げるべきだと主張している。

一方、日本の長期国債の利回り率は為替介入にも関わらず上昇し続け、債券市場では動かない政策金利、政府負債に対する財政規律PBの放棄状態、原資不明の消費税減税、原資不明の３７０兆円官民投資などにより日本政府への不信感が生じ、利回りを上昇させている。

為替と長期国債利回りに直接的な関係はないようだが、米国債は日本が超円安の是正に所有する米国債を売却するのではとの懸念から、米国債利回りが上昇、さらに日本が米国債を大きく売却する可能性も指摘されている。また、国債の利率は政策金利により決定付けられ、その後、実質収益率として国債の利回り率が動いている。
政策金利の上昇は大都市圏の不動産バブルの調整、もしくは崩壊の危機の序章
インフレ懸念での金利上昇の思惑により国債利回り上昇、
強い景気による先々の金利上昇を予想して、国債利回り率上昇、
政策金利の押し上げ思惑から、企業の借入金や住宅ローンなどの金利が上昇し、不動産業界にとって、政策金利の上昇や先行する国際利回りの上昇は大きな問題となる。。

国債の含み損とは、国債の価格が購入時よりも下落し、売却すると損失が出る状態のこと。売却すれば利益が出る状態は「含み益」と呼ぶが、逆の場合は「含み損」として決算で含み損額を計上することになる。
国債価格は、市場での取引で変動し、利回り金利が上昇すれば価格は下がる。日銀は２０２４年３月に１７年ぶりに政策金利の引き上げを決定しマイナス０．１％から、今年１月までに１％まで上昇させ、国債価格は下落傾向が続いている。
市場の国債利回りは、満期までの期間が１０年の国債で２０２５年1月から２６年１月の間に１%程度上昇している。
今年の３月決算では、日本の金融機関は約３０兆円の含み損を計上している。