現在、未完成物件を完成させ、不動産購入規制も大幅緩和しているが、習政権に踊る国民は限られ、不動産バブルは弾けたままになっている。
マンション開発は多くの製造業も関係し経済波及効果が非常に高いもののそれを完全頓挫させた。３期目を目指すため講じたゼロコロナ策も長期に続け、３期目就任を確定させことから、今回の国民の白紙反乱によりゼロコロナ策を大幅に緩和しものの、当然、緩和したとたん感染は広がり、これまで恐怖心を植え付け続けてきたこともあり、街中で買い物をする人もまばら、全般、不振に喘いでいる。

韓国の基準金利は外資流出によるウォン安を回避するため、米高金利に追従して高金利に、民間への貸出金利も大幅に上昇している。当然、マンション購入の不動産担保ローン金利も高騰している。
米国のインフレ退治の高金利策は来年上半期も維持され、下半期に下がったとしてしても大きな下げの可能性はなく、韓国ではリーマン・ショック以降続いた低金利政策による不動産バブル時代が終焉を迎えようとしている。

韓国の不動産市場では、マンション分譲市場が悪化の一途をたどっている。マンション開発会社は売れ残りを防ぐためブランド品や輸入車などをプレゼントしていたが、今では違約金を支払ってでもマンション契約を取り消す事例が相次いでいるという。
来年も住宅市場は不振との見通しから、ひとまず手を引こうということだが、まかり間違えば、不動産開発会社や建設会社の連鎖倒産につながるのではないかとの懸念も高まっている。

　すでに、首都圏の仁川市のマンション建設現場では、鉄製フェンスだけが設置されたまま、工事がストップしている。今年７月から分譲が始まったが、契約に至らない物件が７０％を超えたため分譲を暫定的に延期したという。
　開発会社は、既契約分の契約金は１．５倍にして返しているという。一方、契約者は、違約金請求を求め反発しているという。
　韓国では法的契約解除による損害金は倍額補償とされ、それに経費も請求して対立しているという。
　問題は、不動産開発会社や施工会社は、それまでに投入した資金が回収できなくなり、不動産開発会社も施工会社も金融機関への返済に追われ、不動産価格が暴落すればさらに返済資金が滞り、金融機関は担保物件(開発物件)の強制処分に乗り出し、それでも残債が残り、破綻させることになる。そうした分野への融資が大きい金融機関さえも危ういものとなる。
不動産開発会社や建設会社は繋ぎ資金が難局を乗り越えようとしているが、繋ぎ資金さえ高金利となっており、運転資金に支障きたしているそうした事業者も出てきているという。
購入予定者はこうした不動産市場の現況に、値下がりを待つ買い控えも生じ、ますます需要は細ってきているという。

平行して韓国特有のチョンセ（建設代金相当のチョンセ代金＝保証金を支払い、家賃は発生しない。解約時要返金／家主は運用益で利益を得る）住宅価格も下落している。
契約更改時、安価なチョンセ物件に移住、もしくは安価になった相場の差額の返金を家主に求めても、家主は支払えなく係争事件に発展している物件もあるという。
不動産が上昇局面では家主に妙味があるチョンセシステム（建築代より多くのチョンセ保証金が入金）、だが下落場面では一方で経済が悪化しており投資収益も上がらず悲惨。

韓国銀行は、ウォン安から来る物価高も対応する必要があり、米国との金利差が生じる外資流出(=為替安の一因)にも対処する必要があり、国内経済が悪化しても、今回のような不動産価格の暴落でも金利政策は限られる。

貿易立国の韓国ではエネルギー高という特殊要因もあるが、今年はリーマン・ショック以来の貿易赤字になるとされており、受注絶好調の造船は鋼材厚板高で大赤字を露呈、それまで貿易をけん引してきた半導体も下半期は単価減に押され輸出額が大幅に落ち込んできている。今年は２年連続して過去最高の輸出額を実現するという。しかし、上半期と下半期、特に第４四半期の様子が怪しくなっており、欧米のインフレ退治による景気悪化が予想され、それは来年上半期まで続くと見られている。輸出額が増加しても造船のように大赤字で輸出していては身を滅ぼすしかない(現在準国有の大宇造船海洋は現代重工との統合がEUから独禁法に基づき認可を受けられず、軍事企業の韓火=ハンファが買収予定)。

韓国は外資依存度が高く、経済状況によりウォン安にもウォン高にもなりやすい国家体質となっている。
内需基盤を強化して外資依存度を下げれば、為替変動幅は小さくなると見られる。しかし、過去、ＩＭＦにお世話になったり、米国や日本とのスワップで危機を脱したりしてきており、為替を中心に金利を動かすのは仕方ないことだろう。
今回はその影響が不動産に出てきているものだが・・・、韓国で長年続いている不動産バブルを沈静化させる絶好の機会かもしれない。

　↓２０１７年５月　北朝鮮派の文政権誕生（右図は２０２２年５～９月まで／東亜日報版）
主にマンション取得が関係している家計負債の残高は上昇し続け、２０２２年９月末で１８７０兆ウォンまで上昇している。バブル崩壊では担保物件価値も下落し、追証が求められ、下落分を支払うか、金融機関により強制処分されるか・・・、それでも残債が残る。
現状、金利を上げ続けている米国の早期金利引き下げにかかっている。