アイコン ソウルのホテル 9割売りに出る


中国から嫌われ、日本は嫌い、韓国全土のホテルの部屋代が乱売にされるなか襲った新コロナによる鎖国、それでも上がり続けるソウルの不動産価格。
明洞では、ユニクロも月末に閉店、H&Mはすでに撤退、多くのブランド点が閉鎖しているという。中国やら、日本から観光へ出かけない限り、半導体だけで持っている韓国経済にあり、本格的な経済回復がない限り、不動産バブルと証券バブルだけが顕在化、バブル崩壊の可能性も指摘され危うい。

韓国ではソウル市内のホテルが不動産市場にあふれているという。
江南最初の一流ホテルの瑞草区シェラトンパレスホテル
「バーニングサン」事態で有名になった江南区のルメリディアンホテル、
そして60年の伝統を誇る中区ダブルA(旧明洞アストリアホテル)が最近売却され、龍山区クラウンホテル、
中区ティーマークホテル明洞
など売却交渉を進行中のホテルは数えきれないほど。
明洞地域のホテルの9割は売りに出されている。

慶煕大ホテル経営学科のハン・ジンス教授は「明洞や忠武路などでホテルの支配人をしていた教え子が職場を辞めたという話をよく聞く」と語った。業界では今年、ソウルのホテル全体のうち多ければ半分ほどが売却されると見込んでいる。

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◆特別法でホテル急増後にコロナ直撃弾
このように過去にないほどホテルの売却が増えているのは、ホテルの建設を奨励する政府の特別法でホテルが急増した状況で新型コロナの直撃弾を受けたことによるもの。政府は中国人観光客が増えると予想して2012年に各種規制を緩和した「観光宿泊施設拡充のための特別法」を一時的(2016年まで)に施行した。容積率基準(ソウル基準一般住居地域150%、商業地域500%)、駐車空間確保基準(134平方メートル→300平方メートルあたり1台)なども緩和した。
これを受け、ソウル市内のホテルは2012年の161ヶ所から2019年には460ヶ所へと186%増加した。
明洞の観光ホテル事業者は「昨年まではコロナがもうすぐ落ち着くという期待感から休業で人件費などを減らし、どうにか持ちこたえたが、もう諦めるしかない状況」と話した。

◆開発地が少ないソウル…ホテルの敷地は貴重
売りに出されたソウルのホテルに注目しているのは不動産ディベロッパー、資産運用会社、投資銀行、建設会社、外国系投資会社など。不動産専門資産運用会社の中には30兆ウォン台の資金を運用する会社もある。
ジェネラル・エクイティ・パートナーズの会長は「注目されているのは主にホテルの建物ではなく土地」とし、「ソウル市内に新しく何かを建設できる土地が不足している状況で、立地条件が良いホテルの敷地は魅力的になるしかない」と説明。ホテルを取り壊してその場所に高級マンションを建設するプロジェクトが最も多い。
現代建設コンソーシアムが7000億ウォン(約650億円)で買収した「ルメリディアンホテル」の敷地は1万362平方メートルで、ソウル蚕室ロッテタワーシグニエルや清潭洞ピエンポルスのような最高級住居用オフィステル(ビル)に変貌する見通し。
シグニエルは専用面積244平方メートルのオフィステル1室が115億ウォンで取引されたりもした。
不動産ディベロッパーのザ・ランドが3500億ウォンで買収したシェラトンパレスの9968平方メートルもホテルを取り壊して高級住居団地に開発する計画だという。
現代建設コンソーシアムが優先買収交渉者に決まったクラウンホテルの7011平方メートルと東大門区の慶南ホテルの3633平方メートルも現代建設がオフィステルにする計画とされる。

◆ 龍山ドラゴンシティホテルのうち500客室は共有住居地に
従来のホテルの施設を一部変更して共有住宅などにする動きも目立つ。共有住宅とはウィーワークのような共有オフィスの住居用バージョンで、建物1~2階にホテルラウンジ、フィットネスセンター、読書室などの便宜施設が入り、入居者が共有する新しい概念の住宅。
アジア最大規模の龍山ドラゴンシティホテルは全体1700客室のうち500室を共有住居地に変更する予定。
不動産コンサルティング会社の代表は「資産運用会社がホテルを買い取って共有住宅に変えて、共有住宅管理専門会社が共有住宅内の施設を運営するというのが新しいトレンド」と説明している。政府が昨年末に発表した不動産対策にもホテルを公共賃貸住宅にする計画が含まれている。
しかし、こうした変化に障害がないわけではない。まず政府のホテル建設奨励特別法で容積率が緩和されたホテルを別の用途に変更する場合、従来の恩恵を維持すべきでないという指摘もある。最近ホテルを買収した事業者もまだ許認可手続きを踏めていない。また、都市にホテルは必要施設であるため、コロナ以降にまたホテル不足問題が浮上する可能性もある。
以上、韓国紙参照
韓国ソウルの場合、不動産価格がバブル化しており、証券同様、今購入するのは危険だろう。新しい建物で土地代だけで購入するならば、来年からホテル活用の道も開かれようが・・・。日本の鉄道系ホテル事業者は買い時かもしれないが、文大統領の南北統合の夢を打ち砕いた南北合同連絡事務所を爆破した北朝鮮が、1月の党大会で近距離用戦術核ミサイルの開発に当たると宣言しており、上の下も血多き民族・ヒステリックになれば何が起きるかわからない危険性も孕む。
証券バブルがはじければ、不動産もはじける。ただ、中国が属国にするため購入し続け、ソウル全部を買い占める可能性もある。

↓ソウルの住宅価格推移と他都市の比較

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[ 2021年1月29日 ]

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