東京のオフィス空き室率が異常
アベノミクスでの大規模金融緩和、円安、法人税減税、大規模財政投資(東日本大震災復興工事・激甚災害復旧工事・国土強靭化投資)、東京五輪投資、非正規雇用の拡大、国策大規模証券投資により、大企業は空前の利益を上げてきたものの、その資金を内部留保に回し、自社株買いの株主還元策に使用、設備投資は事務所移転に精を出しただけだった。
東京の空き室率はリーマンショックを経過し、東日本大震災の２０１１年を最高に、その後低下を続けてきたが、２０２０年の１月の１．４９％、２月からは今だ続く新コロナパンデミックに翻弄され、２０１４年６月の水準まで一気に戻っている。
一方、建築コストはこの間も資材が高騰し続けているものの、家賃は新築も含め大幅に落ちてきている。
新コロナでは、内需企業を中心に業績悪化、テレワークも進み、事務所の必要性が見直されている。この間、新築オフィスに事務所を移転させてきたものの、見直しにより、東京の事務所を縮小している。最近も大型オフィスビルが竣工してきたものの入り手が少なく、新築ビルの賃料もすでに下げている。その結果、今年１０月の空き室率は６．４７％まで増加している。
企業収益が今後回復するのは内需企業に限られ、そうした企業はこの間、財務内容を悪化させており、事務所移転どころではない。
今後も超大型オフィスビルはいくつも計画されている。
特に東京駅の八重洲口では1丁目(東京ガス等)と２丁目北(三井不動産等)、２丁目中(三井不動産等)の３つの超大型ビルが計画されている。
アベノミクスで企業が何もしなくとも利益が出ることから、設備投資も金を使わない持代が２５年間続き、内需の景気も循環しなくなって久しく、そうした中で大型ビルは全国の主要都市でも今後も完成し続け、新規計画もなされている。
今回、五輪景気もゼネコンだけ、五輪景気のお相伴にも預かれず、新コロナでダメージを受け、都心の高いオフィスから離れた企業が、再び都心の高いビルに戻ってくる保証はなく、内需主導の消費主導の景気回復が必要になっている。
バブル後の巨額建設投資が国債残を急激に膨張させたが、アベノミクスではそれ以上に膨らまかせ、新コロナで歯止めがかからなくなっている状況で、岸田経済も同じことを繰り返せば、ただでさえ人口減少が進む中、円はすっ飛ぶ可能性もある。
今９月中間期のスーパーゼネコン４社の建築の受注残も前年同期末比１５．４％増の５．５兆円に達している。相当な部分がオフィスビル等の複合ビルと見られ、オフィスの需給バランスが崩れるのではと心配されている。
↓なお、数値はすべて三鬼商事の公表数値により作成している。
スクロール→
|
東京のビジネス街区の空き室率 |
||
|
12月 |
空き室率 |
備考 |
|
2008年 |
4.72% |
リーマンショック |
|
2009年 |
8.09% |
|
|
2010年 |
8.91% |
|
|
2011年 |
9.01% |
東日本大震災 |
|
2012年 |
8.67% |
アベノミクス |
|
2013年 |
7.34% |
|
|
2014年 |
5.47% |
|
|
2015年 |
4.03% |
|
|
2016年 |
3.61% |
|
|
2017年 |
3.12% |
|
|
2018年 |
1.88% |
|
|
2019年 |
1.55% |
|
|
2020年 |
4.49% |
新コロナパンデック |
|
21/10月 |
6.47% |
|
スクロール→
|
東京ビジネス街区のオフィス空き室率状況 ％ |
||||
|
|
19/10月 |
20/10月 |
21/10月 |
21/20比 |
|
千代田区 |
1.35 |
2.67 |
4.78 |
2.11 |
|
中央区 |
1.28 |
3.73 |
5.57 |
1.84 |
|
港区 |
1.97 |
4.84 |
8.64 |
3.80 |
|
新宿区 |
1.85 |
4.12 |
6.79 |
2.67 |
|
渋谷区 |
1.88 |
5.14 |
5.89 |
0.75 |
|
東京都ﾋﾞｼﾞﾈｽ街区 |
1.63 |
3.93 |
6.47 |
2.54 |
|
・赤はマイナスポイントで空き室率悪化 |
||||
スクロール→
|
東京ビジネス街区のオフィスの平均賃料推移 円 |
|||||
|
|
19/10月 |
20/10月 |
21/10月 |
21/20比 |
|
|
千代田区 |
24,012 |
23,892 |
22,369 |
-1,523 |
-6.4% |
|
中央区 |
20,198 |
20,184 |
18,839 |
-1,345 |
-6.7% |
|
港区 |
21,917 |
22,806 |
21,017 |
-1,789 |
-7.8% |
|
新宿区 |
19,629 |
20,151 |
19,032 |
-1,119 |
-5.6% |
|
渋谷区 |
24,830 |
23,892 |
22,182 |
-1,710 |
-7.2% |
|
東京都ﾋﾞｼﾞﾈｽ街区 |
22,010 |
22,434 |
20,804 |
-1,630 |
-7.3% |
↓八重洲一丁目北地区第一種市街地再開発事業
↓八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業(=東京ミッドタウン八重洲)
↓八重洲二丁目中地区市街地再開発組合
このサイトを購読
