アイコン 東京のオフィス空き室率が異常


アベノミクスでの大規模金融緩和、円安、法人税減税、大規模財政投資(東日本大震災復興工事・激甚災害復旧工事・国土強靭化投資)、東京五輪投資、非正規雇用の拡大、国策大規模証券投資により、大企業は空前の利益を上げてきたものの、その資金を内部留保に回し、自社株買いの株主還元策に使用、設備投資は事務所移転に精を出しただけだった。

東京の空き室率はリーマンショックを経過し、東日本大震災の2011年を最高に、その後低下を続けてきたが、2020年の1月の1.49%、2月からは今だ続く新コロナパンデミックに翻弄され、2014年6月の水準まで一気に戻っている。

一方、建築コストはこの間も資材が高騰し続けているものの、家賃は新築も含め大幅に落ちてきている。
 新コロナでは、内需企業を中心に業績悪化、テレワークも進み、事務所の必要性が見直されている。この間、新築オフィスに事務所を移転させてきたものの、見直しにより、東京の事務所を縮小している。最近も大型オフィスビルが竣工してきたものの入り手が少なく、新築ビルの賃料もすでに下げている。その結果、今年10月の空き室率は6.47%まで増加している。

企業収益が今後回復するのは内需企業に限られ、そうした企業はこの間、財務内容を悪化させており、事務所移転どころではない。  

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今後も超大型オフィスビルはいくつも計画されている。

特に東京駅の八重洲口では1丁目(東京ガス等)と2丁目北(三井不動産等)、2丁目中(三井不動産等)の3つの超大型ビルが計画されている。
アベノミクスで企業が何もしなくとも利益が出ることから、設備投資も金を使わない持代が25年間続き、内需の景気も循環しなくなって久しく、そうした中で大型ビルは全国の主要都市でも今後も完成し続け、新規計画もなされている。
今回、五輪景気もゼネコンだけ、五輪景気のお相伴にも預かれず、新コロナでダメージを受け、都心の高いオフィスから離れた企業が、再び都心の高いビルに戻ってくる保証はなく、内需主導の消費主導の景気回復が必要になっている。

バブル後の巨額建設投資が国債残を急激に膨張させたが、アベノミクスではそれ以上に膨らまかせ、新コロナで歯止めがかからなくなっている状況で、岸田経済も同じことを繰り返せば、ただでさえ人口減少が進む中、円はすっ飛ぶ可能性もある。

今9月中間期のスーパーゼネコン4社の建築の受注残も前年同期末比15.4%増の5.5兆円に達している。相当な部分がオフィスビル等の複合ビルと見られ、オフィスの需給バランスが崩れるのではと心配されている。
↓なお、数値はすべて三鬼商事の公表数値により作成している。


スクロール→

 東京のビジネス街区の空き室率

12

空き室率

備考

2008

4.72%

リーマンショック

2009

8.09%

2010

8.91%

 

2011

9.01%

東日本大震災

2012

8.67%

アベノミクス

2013

7.34%

2014

5.47%

2015

4.03%

2016

3.61%

2017

3.12%

2018

1.88%

2019

1.55%

2020

4.49%

新コロナパンデック

21/10

6.47%

 


スクロール→

東京ビジネス街区のオフィス空き室率状況 

 

19/10

20/10

21/10

21/20

千代田区

1.35

2.67

4.78

2.11

中央区

1.28

3.73

5.57

1.84

港区

1.97

4.84

8.64

3.80

新宿区

1.85

4.12

6.79

2.67

渋谷区

1.88

5.14

5.89

0.75

東京都ビジネス街区

1.63

3.93

6.47

2.54

・赤はマイナスポイントで空き室率悪化

 


スクロール→

東京ビジネス街区のオフィスの平均賃料推移 円

 

19/10

20/10

21/10

21/20

千代田区

24,012

23,892

22,369

-1,523

-6.4%

中央区

20,198

20,184

18,839

-1,345

-6.7%

港区

21,917

22,806

21,017

-1,789

-7.8%

新宿区

19,629

20,151

19,032

-1,119

-5.6%

渋谷区

24,830

23,892

22,182

-1,710

-7.2%

東京都ビジネス街区

22,010

22,434

20,804

-1,630

-7.3%

 

↓八重洲一丁目北地区第一種市街地再開発事業

1206_05.jpg

↓八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業(=東京ミッドタウン八重洲)

1206_06.jpg

 

↓八重洲二丁目中地区市街地再開発組合

1206_07.jpg

[ 2021年12月 6日 ]

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