アイコン 基準地価 新コロナで下落 インバウンド効果剥離 オフィス需要旺盛続く

国交省が29日発表した基準地価は、全国的に下落した。新コロナ感染拡大の影響が顕在化し、これまでの回復傾向に急ブレーキがかかった。

一方、都市部のオフィスや交通利便性の良い住宅地の需要は堅調であり、市場には「一時的に足踏みしただけ」との見方がある中、新コロナ事態が長引けば経済停滞が長期化する恐れもあり、先行きを心配する声もある。

今回の基準地価では、15年連続で全国最高価格地点となった東京・銀座の「明治屋銀座ビル」の価格は、▲前年比▲5.1%減となり、9年ぶりに下落した。新コロナ事態でインバウンド効果が剥離し、地価の上昇基調が一変した。

昨年は地方圏の商業地もバブル崩壊後から28年ぶりに上昇に転じていたが、今年は再び下落した。インバウンド効果で上昇していた商業地のホテル集積地などの下落が目立つ。

ただ、不動産市場では2008年のリーマン・ショックほどの衝撃はないとの見方が大勢。日銀をはじめとする金融機関の超低金利に加え、大規模金融緩和が続き、投資マネーが証券・債権か不動産に行くしかなく、その基調が続く限り地価は再び上がると見ている。

その根拠として、東京23区などの地価は商業地、住宅地とも上昇しており、都市部を中心としたオフィスや交通利便性の高いエリアの住宅の需要は底堅い。

 

外出自粛ムードの緩和に伴い、活気を取り戻しつつある市場も散見されている。

不動産流通推進センターによると、8月の中古マンションの成約数は全国で前年同月比17.3%増、価格は7.0%高で、中古一戸建ても成約数19.5%増、価格は6.0%高だった。

国内の不動産市場は、欧米に比べて新コロナによる打撃が小さいとの分析もあり、「日本に海外の投資マネーが向かうのではないか」(不動産業界関係者)といった期待の声も聞かれる。

地価が早期に回復軌道に戻るかは不透明。

足元で取引が活発化しているケースは、新コロナ事態で取引が停滞していた物件が下支えしている可能性もある。

大和ハウスのマンション事業担当者は「基調が戻ったと断言はできない」と、慎重な見方を崩していない。

在宅勤務やテレワークの普及で、都市部のオフィスや住宅需要も変調しかねない。

総務省の人口移動報告によると、埼玉、千葉、東京、神奈川の首都圏は7、8月の2ヶ月連続で、他の道府県への転出が転入を上回る「転出超過」となっている。

オフィスを縮小する動きはIT企業や大企業が中心で「影響は限定的」(東京建物)との見方も強いが、地方移住の動きが加速すれば、地方の地価を押し上げる可能性もある。

不動産関係者は、新コロナ事態により業績悪化や年収不安、将来不安が表れるのはこれから。本年度の下半期はさらに厳しくなる可能性が高いとしている。

以上、

2022年には都市部の農業用地の税負担見直しがあり、宅地転用される農地が大量発生して、地価を押し下げる可能性が高いとされている。

それもこれもインバウンドしだいだろう、訪日客が回復すればそうした懸念は外国人投資家の買い付けにより払拭されようが、訪日客が回復しなければ、不動産ニーズも限定され、さらに下がる可能性がある。

韓国はすでに訪日客から撤退しており、新コロナ事態が世界で収束し、米中貿易戦争も和解し、中国や東南アジア、欧米の経済が回復しない限り、新コロナで一部渡航が解禁されたとしても旅行気分も限定され、これまで日本の不動産は上昇し続けたことから調整期間に入る可能性もある。

東京や地方主要都市の不動産再開発も東京五輪向けが一巡している。

今後、世界経済が回復して企業利益が回復すれば、日本の主要都市のオフィスニーズは高水準を回復しよう。

オフィス需要も新コロナで若干落ちているが、異常に高水準が続いていることに変わりはない。

アベノミクスにより何もせず大きな利益が転がり込んできた大手企業は、その利益を従業員還元や生産効率アップのデジタル化投資・ロボット投資などへは使用せず、貯め込み、無策の株主還元に使用したり、見てくれオフィス移転費用に投入し続けており、不動産価格が大幅に落ちる要素は国内からは見受けられない。新コロナ後の世界経済の動向しだいだろう。


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全国主要都市のビジネス街区のオフィス空室状況

三鬼商事版

 

20208

20198

 

空室率

坪単価

空室率

坪単価

札幌

2.34

9,400

2.29

9,055

仙台

5.63

9,345

4.09

9,175

東京

3.07

22,822

1.71

21,784

横浜

3.93

12,216

2.17

11,733

名古屋

3.01

11,886

2.32

11,482

大阪

2.78

12,006

2.13

11,657

福岡

2.91

11,016

1.87

10,341

 

[ 2020年9月30日 ]

 

 

 


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