アイコン 韓国、賃貸マンションの入居率66.6%まで急降下 金利負担重し


韓国の住宅産業研究院によると、政策金利の引き上げの影響にともなう貸出費用増加で借家人確保に困難をきたし、1月の全国の賃貸マンションの入居率は、12月の71.7%より▲5.1%下落し66.6%となった。

地域別では、
ソウルが80.2%⇒79.2%に▲1%ポイント下落。
仁川・京畿圏が76.6%⇒73.2%に▲3.4%下落。
以上、首都圏の賃貸マンションの入居率は77.8%⇒75.2%に▲2.6%下落。
5大広域市は71.9%⇒65.8%に▲5.3%下落、
その他地域は69.3%⇒63.9%に▲5.4%下落。

 

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未入居原因は
借り手がない借家人未確保が22.0%⇒39.6%に急上昇。
従来の住宅売却の遅延も56.0%⇒41.7%に大幅下落、
残金融資の未確保は20.0%⇒14.6%に大幅下落している。

住宅産業研究院は「転売制限期間緩和や規制地域解除、制約時に既存住宅処分義務廃止などにより住宅取引が容易になったものの、政策金利引き上げで借入費用負担が増加し借家人確保が一層難しくなった」として「入居率低下を防ぐために(住宅を所有していない)無住宅者に対する貸出支援強化措置などが必要だ」と説明している。

不動産仲介業者ZIPTOSSが、韓国国土交通部の実取引価格資料を分析した結果、昨年売買が発生した首都圏マンションの23%で既存伝貰(チョンセ)の最高価格以下の売買が起きた。マンション団地9863ヶ所のうち2244ヶ所は伝貰保証金以下で売買がなされている(伝貰保証金は家主が投資にまわしている。そのままだと逆ザヤになる)。

伝貰価格以下で売買された賃貸マンションの比率は、2022年第4四半期基準では39%に達した。第2四半期の8%と比べると4倍以上大きくなった。

<ソウルのマンション価格の下落続く>(1ウォンは0.1040円)
住宅都市保証公社(HUG)が発表した昨年12月末基準の民間マンション分譲価格は、ソウルの民間マンション平均分譲価格が1㎡当り902万4,000ウォン、3.3㎡当りには2,977万9,200ウォンだった。
これは一昨年12月の1㎡当たり998万3,000ウォンとの比較で▲9.6%下落。11月比でも▲0.18%下落している。

ただソウル首都圏で見ると、12月基準で民間マンションの3.3㎡当り平均分譲価格は2,102万2,500ウォンで昨年同月対比1.48%上昇、前月比でも0.86%上昇している。
全国の民間マンションの3.3㎡当り平均分譲価格も1,546万500ウォン、前年同月対比9.48%上昇、前月対比でも0.91%上昇している。
(不動産経済研究所によると22年12月の東京都区部の分譲マンション平均価格は平方メートルあたり128.8万円/神奈川県で81.6万円)

12月の新規分譲民間マンションの全国の販売戸数は、1万1304戸で、前年同月の3万3221戸と比較して▲66%減となっている。不景気と金利上昇が原因。

不動産仲介業者ZIPTOSSが、韓国国土交通部の実取引価格資料を分析した結果、昨年売買が発生した首都圏マンションの23%で既存伝貰(チョンセ/マンション価格同様の金額を一括して支払い、月の家賃が発生しない賃借制度)の最高価格以下の売買が起きた。
マンション団地9863ヶ所のうち2244ヶ所で伝貰保証金以下での売買が発生している。金利上昇でマンション価格が急激に下落に転じたことにより、昨年第4四半期基準では39%に達している。第2四半期の8%に比し、4倍以上に拡大している。

<ソウルのオフィスの空き室率、逼迫続く>
不動産サービス会社のJLLコリアによると、昨年第4四半期のソウルA級オフィス(延床面積3.3万平方m以上の大型ビル)の空室率は前四半期対比▲0.8%p下落し1.8%と低い空室率となっている。月平均実質賃貸料は3.3㎡当たり前四半期期比2.4%上昇、前年同月比20.9%上昇し約12万1300ウォンで初めて12万ウォン台を突破した。
 都心圏域のオフィスの月平均実質賃貸料は3.3㎡当り前四半期対比3.2%上昇、前年同期対比22.7%上昇の約12万1400ウォン。
昨年は供給量が少なかったこともあり、家賃が急上昇している。
賃貸マンションの空き室率とは比較にならないほど需要が高い。
(それでも東京都心ビジネス区の賃貸料の半額程度)

韓国の不動産バブルは高金利に沈静化に向かっているが、銭ゲバや派手好み(ブランド物の一人当たり購入額は世界一)の国民性からして、経済でもマイナス圏で低迷しない限り、そのバブル地熱は冷めず、1年もすれば復活するものと見られる。
(2017年は鎮静化に向かっていたが、2018年の北朝鮮との融和により、北朝鮮の開発拠点としてソウル首都圏のマンションが中国など外資が買い漁り高騰、文前政権の不動産政策の失敗もあり、高騰し続けてきていた)
韓国の5大銀行で昨年末に実施された高年齢層の早期退職制度で募集をかけたが、約2200人が退職に応じ、その退職金の平均は通常の計算では3000万円(月収100万円として、30年で30ヶ月分)+特別支給として3000万円の計6000万円平均になったという。
賃金も旧新の財閥企業系など大手企業の賃金は日本の大手企業より大幅に高く、投資熱もすぐ火がつく体質にあり、今年下半期にでも金利が下げに転ずれば、不動産バブル再来となる。


スクロール→

韓国の住宅と金利等

 

住宅

政策

銀行

インフレ

 

指標

価格指数

金利

貸出利率

22/1.

 

0.08

1.25

3.45

 

22/2.

100.2

-0.02

1.25

3.56

3.7

22/3.

100.3

-0.06

1.50

3.50

4.1

22/4.

100.5

0.00

1.50

3.57

4.8

22/5.

100.8

-0.05

1.75

3.68

5.4

22/6.

100.9

-0.10

1.75

3.90

6.0

22/7.

100.9

-0.20

2.25

4.21

6.3

22/8.

100.7

-0.51

2.50

4.52

5.7

22/9.

100.6

-0.78

2.50

4.71

5.6

22/10.

100

-1.20

3.00

5.26

5.7

22/11.

98.9

-2.02

3.25

5.64

5.0

22/12.

97.9

-2.91

3.25

5.56

5.0

23/1.

96.6

 

3.50

 

5.2

 

 

[ 2023年2月14日 ]

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