３月の全国主要都市のオフィス空き室率 まだ増加に歯止めかからず 特集、福岡都心・・・
新コロナ事態により、テレワークの推進や業績悪化から、事務所規模を縮小する企業や移転する企業などにより空き室率は増加傾向にある。また、東京五輪前の完成を目指し再開発されたいくつもの大規模オフィス、企業は移転したものの、上述の理由で見直しがかかっていることも空き室率の増加につながっている。
さらに都心の再開発は大都市の各地で行われており、供給過多現象が続いていることにある。
過去にもそうしたことが何回もあったが、その後１～２年で埋まっていた。それは景気回復によるものだが、今回の新コロナからの経済回復が本格化するのかは判断がつきにくい。
資源・エネルギー高や食料品価格の高騰=外的インフレで、長年増えない可処分所得の配分が偏重し、消費が落ち込むことでデフレになる可能性も指摘されている(外的インフレと内的デフレが同時進行=スタフグレーション)。
国の政策と再開発で好調な建設業を除く内需関連企業の景気は、新コロナから一時的には回復するものの、以前のような状態には戻らない可能性が高い。
外需関連企業は米経済が牽引して旺盛に推移するものと見られ、金利を上げられない日本とインフレ対策に金利を上げる米国との金利差からの円安効果で純利益は高水準に戻るものと見られる。
景気がよくなれば、オフィス需要も増すだろう。
なお、下記データは、オフィス仲介大手の三鬼商事の発表値から作成している。
スクロール→
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２０２２年３月のオフィス空室率状況と賃料 |
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三鬼商事版 |
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全国主要都市ビジネス地区 |
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空き室率％ |
平均賃料 |
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札幌 |
18/12月 |
2.33 |
8,757 |
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19/12月 |
1.91 |
9,144 |
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20/12月 |
2.66 |
9,468 |
|
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21/12月 |
2.61 |
9,547 |
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|
22/3月 |
2.21 |
9,572 |
|
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|||
|
仙台 |
18/12月 |
4.40 |
9,109 |
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19/12月 |
4.19 |
9,197 |
|
|
20/12月 |
5.51 |
9,316 |
|
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21/12月 |
6.59 |
9,272 |
|
|
22/3月 |
5.67 |
9,264 |
|
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|
東京 |
18/12月 |
1.88 |
20,887 |
|
19/12月 |
1.55 |
22,206 |
|
|
20/12月 |
4.49 |
21,999 |
|
|
21/12月 |
6.33 |
20,596 |
|
|
22/3月 |
6.37 |
20,366 |
|
|
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|
横浜 |
18/12月 |
2.55 |
11,377 |
|
19/12月 |
2.00 |
11,862 |
|
|
20/12月 |
3.85 |
12,271 |
|
|
21/12月 |
4.77 |
12,398 |
|
|
22/3月 |
4.63 |
12,411 |
|
|
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|
名古屋 |
18/12月 |
2.72 |
11,152 |
|
19/12月 |
1.92 |
11,568 |
|
|
20/12月 |
3.80 |
11,819 |
|
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21/12月 |
5.64 |
12,008 |
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|
22/3月 |
5.75 |
12,072 |
|
|
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|
大阪 |
18/12月 |
2.83 |
11,423 |
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19/12月 |
1.82 |
11,794 |
|
|
20/12月 |
3.44 |
11,925 |
|
|
21/12月 |
4.53 |
11,796 |
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22/3月 |
5.22 |
11,893 |
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福岡 |
18/12月 |
2.04 |
9,974 |
|
19/12月 |
2.09 |
10,547 |
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|
20/12月 |
3.79 |
11,086 |
|
|
21/12月 |
4.53 |
11,177 |
|
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22/3月 |
4.90 |
11,291 |
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・家賃は坪単価・円、三鬼商事による調査データ |
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特集：福岡
福岡都心は経済特区による大規模再開発が天神・大名地区と博多駅周辺の２ヶ所で、それぞれ複数行われており、今後、大型ビルの完成が目白押しになってくる。すでに昨年９月、特区再開発ビル１発目となる「天神ビジネスセンター」ビルが完成している。
こうした中心街の再開発による既存オフィスの移転により、２０１９年６月には空き室率が１．７８％まで減少したものの、完成すれば新ビルに移転し、既存ビルでは空き室となる。
福岡では新築ビルに移転したオフィスの穴埋めができるか、また新ビルは容積率が大幅に増加しており、延床面積が増加した分、オフィス需要があるのか、先が見えない状況となっている。
直近の再開発発表では、JR九州が博多駅の在来線上に大型ビルの建築計画を発表している。
ただ、福岡都心の器は大きくなり続けるが、中身は東京都心の多くの上場クラスの新興企業の本社を、福岡都心に誘致するしかないのかもしれない。
福岡市の中心部は、博多駅が現行地に移転して呉服町が寂れ、その対策に過去、福岡市は第３セクターで大規模商業施設ビル「博多リバレイン」を開設した。しかし、大失敗して格安で売り飛ばす羽目に陥った経緯もある。今回もまた、天神と博多駅の再開発の狭間で、さらに衰退するのかもしれない。
スクロール→
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福岡ビジネス街区の空き室率と賃料の推移 |
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19/1月 |
20/1月 |
21/1月 |
22/3月 |
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全福岡ビジネス地区 |
1.89% |
2.01% |
3.87% |
4.90% |
|
10,020 |
10,658 |
11,075 |
11,291 |
|
|
赤坂・大名地区 |
2.38% |
2.58% |
4.91% |
5.74% |
|
9,209 |
9,799 |
10,127 |
10,336 |
|
|
天神地区 |
1.76% |
1.88% |
2.82% |
5.09% |
|
11,049 |
11,679 |
12,315 |
12,843 |
|
|
薬院・渡辺通地区 |
1.05% |
1.21% |
3.44% |
2.64% |
|
10,345 |
10,863 |
11,250 |
11,168 |
|
|
祇園・呉服町地区 |
2.16% |
2.54% |
4.09% |
6.02% |
|
9,649 |
10,165 |
10,594 |
10,668 |
|
|
博多駅前地区 |
1.91% |
2.13% |
4.70% |
5.01% |
|
10,324 |
11,194 |
11,638 |
11,872 |
|
|
博多駅東・駅南地区 |
2.13% |
1.71% |
3.51% |
4.53% |
|
9,423 |
10,036 |
10,314 |
10,475 |
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|
新築ビルと既存ビルの空き室率 |
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|
平均空き室率 |
1.89% |
2.01% |
3.87% |
4.90% |
|
新築ビル |
1.01% |
14.75% |
32.14% |
21.19% |
|
既存ビル |
1.90% |
1.93% |
3.44% |
4.15% |
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新ビル供給状況 昨年1月～ |
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2022年3月 |
新築ビル1棟「福岡舞鶴スクエア（延床面積6,200坪） |
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2021年11月 |
新築ビル2棟、計500坪 |
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2021年10月 |
新築ビル2棟、計900坪 |
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2021年9月 |
新築大型ビル1棟「天神ビジネスセンター（延床面積約1万8千坪）」 |
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2021年7月 |
大型ビル1棟、詳細不明 |
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2021年2月 |
新築ビル1棟「博多深見パークビルディング（延床面積3,809坪） |
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2021年1月 |
新築ビル1棟「ＫＭＧビル（延床面積3,151坪） |
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